2024년 중개대상물 확인설명서 개정 의무 강화, 2025년 리뷰

 

2024년 7월 10일 공인중개사법 개정으로 시행된 중개대상물 확인설명서 의무 강화 적용 시행이 어느덧 9개월을 맞았습니다. 지난 9개월여 동안 현장에서 직접 중개업무를 하며 느낀 개정 후의 장점과 단점을 솔직하게 리뷰해 보려고 합니다. 그에 앞서 2024년 의무 강화되어 추가된 내용들이 구체적으로 무엇인지 먼저 살펴보도록 하겠습니다. 

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중개대상물 확인설명서 개정 배경 및 주요 목적

2024년 7월 10일부터 시행된 공인중개사법 개정안은 전세사기 예방과 부동산 소비자 보호를 목표로 중개대상물 확인설명서의 서식과 설명 의무를 대폭 강화했습니다. 지난 개정의 목적은 임차인의 권리 보호를 위해 공인중개사의 책임을 명확히 하고, 임대차 계약 과정의 투명성을 높이는 데 중점을 두었습니다. 

1. 전세사기 피해 방지를 위한 제도 보완

지금까지도 끊이지 않는 전세사기 사례를 방지하기 위해 임차인의 보증금 보호를 강화하는 것이 지난 개정의 핵심입니다. 2023년 기준 전세사기 피해 금액이 1조 원을 넘어섰고, 이 중 70% 이상이 선순위 채권자에 의한 권리 행사로 발생했습니다. 개정안은 공인중개사가 임차인에게 확정일자 부여 현황, 임대인의 체납 세금 정보, 최우선변제금 등을 반드시 설명하도록 의무화함으로써 위험 요소를 사전에 차단하고자 하는 목적을 가집니다.

2. 소비자 정보 접근권 확대

임차인이 계약 전 등기사항증명서, 국세 지방세 체납 정보, 확정일자 부여현황, 전입세대 확인서 등을 직접 확인할 수 있는 권한을 명시했습니다. 특히 보증금이 1,000만 원을 초과하는 경우, 임대인의 동의 없이도 체납 정보를 열람할 수 있도록 해 임차인의 적극적인 정보 수집을 지원합니다.

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중개대상물 확인설명서의 구체적 변경 사항

1. 임대차 권리 관계 설명 의무 강화

중개대상물 확인설명서 개정 추가된 확인, 설명 자료 및 임대차 확인사항. 임대인, 임차인, 공인중개사 서명란

 

확정일자 부여 현황, 전입세대 확인서 확인

 

공인중개사는 임대인이 제출한 확정일자 서류를 근거로 임차인에게 선순위 권리 관계를 설명해야 합니다. 

임대인이 서류를 제출하지 않은 경우, 열람 동의 여부를 확인하고 임차인이 직접 등기소 또는 온라인 등기시스템에서 조회할 수 있도록 안내해야 합니다. 서류 미제출 시 중개대상물 확인설명서 ⑩항에 해당 사실을 기재 후 「임차인 권리설명」란에 체크해야 합니다.

확정일자 부여현황은 다세대주택의 경우는 큰 문제가 없습니다. 하지만 다가구주택에 임대차계약을 하는 경우, 특별히 꼭 확인해야 합니다. 문제가 생길 시에 대항력을 가진 임차인의 순위에 따라 선 배상되기 때문입니다. 따라서, 본인 앞에 선순위 권리를 가진 임차인이 많다면 그 주택의 자산 가치를 더 꼼꼼히 확인해야 하고 계약을 제고해 보아야 합니다.

 

국세, 지방세 체납 정보 공개

 

새로운 규정으로 임대인은 임대차 계약 체결시에 국세 및 지방세 납세 증명서를 발급 받아서 세금 체납이 없음을 임차인에게 증명해야 합니다. 또한 임대인의 체납 정보를 임차인이 국세청 또는 지방자치단체 등의 해당 기관(주민센터에서 발급 가능)에서 직접 조회할 수 있음을 설명해야 합니다.

법적 근거: 국세징수법 제109조, 지방세징수법 제6조에 따라 체납 정보 열람이 가능합니다.

 

2. 최우선변제금 설명 의무 명시

선순위 담보권 설정일을 기준으로 주택임대차보호법상 소액 임차인 범위 내에서 최우선변제금액을 산정해서 기재해야 합니다. 지역에 따라 소액 임차인 보증금 기준과 그 기준 안에 해당되는 최우선 변제금액을 안내 고지해야 합니다. 

최우선변제금 자세히 확인하기 

한국공인중개사협회

 

3. 관리비 명세 기재 항목 신설

중개대상물 확인설명서 개정 추가된 관리에 관한 사항

 

2024년 상반기 관리비 관련 민원이 12,345건으로 전년 대비 23% 증가함에 따라, 명확한 기재를 통해 분쟁을 사전에 차단하기 위해 신설된 것 입니다.

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서식 변경 및 작성 요령

1. 주거용 오피스텔 서식 통합

중개대상물 확인설명서 주거용 오피스텔 주택서식으로 편입

 

개정 전에는 주거용 오피스텔도 업무용 오피스텔과 같은 별지 제20호의2 서식 사용했습니다. 하지만 개정안이 적용된 2024년 7월 10일부터는 주거용오피스텔은 별지 제20호 주택과 같은 서식으로 통일 적용되었습니다. 이로 인해 주거용 오피스텔 임차인도 주택 임차인과 동일한 수준의 정보를 제공받게 되었습니다.

2. 서명란 확대

개정 전에는 중개대상물 확인서에 공인중개사가 단독으로 확인 서명하였으나 개정 후에는 공인중개사, 임대인, 임차인 3자 공동 서명이 필수가 되었습니다. 이를 통해 설명 의무 이행 여부를 명확히 합니다. 죠 위에 사진을 참고하세요!

3. 중개보조원 신분 고지 의무

중개대상물 확인설명서 개정된 중개보조원 신분 고지 의무 신설

 

새롭게 신설된 규정으로 현장 안내자가 중개보조원일 경우 사전에 신분을 고지해야 하며, 확인설명서 14항에 해당 사실을 기재해야 합니다. 위반 시에는 불법중개 행위로 간주되어 과태료 1,000만원 부과하게 규정이 강화되었습니다.

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중개대상물 확인설명서 개정 의무 강화 9개월 시점 리뷰

자! 그럼 현장에서 직접 중개업무를 하며 느낀 개정 이후 운영상 장점과 단점을 솔직하게 정리해 볼까요.

개정 이후 장점

• 임차인 보호 강화 및 신뢰도 상승
  개정 이후 임차인에게 선순위 권리관계, 임대인의 체납세금, 관리비 내역 등 중요한 정보를 명확히 설명하게 되어, 임차인 입장에서는 보증금 등 권리 보호에 대한 신뢰가 크게 높아졌습니다. 실제로 임차인들이 계약 전 위험요소를 사전에 인지할 수 있어, 전세사기 등 피해 예방 효과가 어느 정도 나타나고 있습니다.
• 거래 투명성 및 분쟁 예방
  관리비 총액, 부과 방식, 세부 비목 등까지 확인설명서에 명기함으로써, 관리비 관련 분쟁이 줄어드는 효과가 있습니다. 계약서와 확인설명서에 임대인·임차인·공인중개사 3자 모두 서명함으로써, 책임 소재가 명확해져 사후 분쟁 시 입증 자료로 활용할 수 있게 되었습니다.
• 공인중개사 전문적인 이미지 제고
  등기사항증명서, 전입세대 열람, 확정일자 현황 등 다양한 서류를 확인하고 설명하는 과정에서, 중개사의 전문성에 대한 고객의 신뢰가 다소 높아졌습니다. 임대보증금 보증, 소액임차인 최우선변제 등 법률적 설명도 필수화되어, 중개사의 역할이 단순 매개에서 정보 제공자로 확장되었습니다.

운영상 단점 및 한계

• 임대인 협조 부족 시 현실적 한계
  임대인의 체납세금, 선순위 임차보증금 등은 임대인이 서류를 제출하거나 열람에 동의해야만 중개사는 확인이 가능합니다. 다가구주택 등에서는 과거 전월세 내역을 임대인이 투명하게 공개하지 않으면, 중개사가 알 방법이 없습니다. 그럼에도 불구하고 문제가 발생하면 중개사에게 책임이 전가되는 구조라 현장에서는 부담이 있습니다.
• 업무 부담과 중개 기피 현상
  관리비 내역, 체납 정보 등 각종 서류를 일일이 확인·설명해야 하다 보니, 중개업무 시간이 늘어나고 서류 준비 및 공개를 거부하는 임대인과의 갈등도 빈번해졌습니다. 특히 소액 월세 계약이나 고령 임대인 등은 서류 준비에 난색을 표해, 일부 중개사들은 다가구·원룸 등 중개를 꺼리는 현상도 나타나고 있다고 합니다. 아직 저는 그 정도는 아닙니다만.
• 모호한 기준으로 인한 실무 혼란
  관리비 내역 표기, 선순위 권리관계 확인 등 일부 항목은 실무 지침이 모호해서 중개사들끼리도 해석이 달라 다소의 혼란이 있습니다. 예를 들어, 관리비는 1년 평균을 적는지, 공용만 적는지 등 현장마다 다르게 적용되고 있습니다.
• 법적 책임 강화에 따른 위축
  중개대상물 확인설명서 설명 미이행 시 자격정지, 과태료 등 처벌이 강화되면서, 중개사 입장에서는 실수에 대한 두려움이 커진 것은 사실입니다. 임대인의 비협조로 인한 정보 미제공도 중개사 책임으로 귀결될 수 있어, 불안불안한 마음도 적지 않습니다.

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9개월 현장 체감 결론

중개대상물 확인설명서 개정은 임차인 보호와 거래 투명성이라는 어느 정도 긍정적 효과를 가져온 것은 분명히 맞습니다. 하지만 임대인 협조 부족, 실무 혼란, 중개사 책임 과중 등은 여전히 풀어야 할 과제가 아닐까 생각해 봅니다.
현장에서는 공인중개사에게 정보 조회 권한 확대와 실무 기준 명확화, 임대인 협조 의무 강화 등이 보완되어야 한다는 목소리가 큽니다. 

여하튼 오늘도 안전한 부동산 거래를 위해 최선을 다하는 마포구 가연공인이었습니다. ^^