부동산 가계약, 법적으로 안전할까? 주의해야 할 사항

계약서 없는 가계약도 법적 효력 있다. 부동산 거래 시 알아야 할 법적 요건과 주의사항

부동산 거래에서 가계약은 흔히 이루어지는 관행입니다. 하지만 계약서를 작성하지 않고 가계약금만 주고받아도 법적 효력이 있을까요?  많은 사람들이 "계약서가 없으면 무효"라고 생각하지만, 일정 요건을 충족하면 법적으로 유효한 계약으로 인정될 수 있습니다.

그렇다면 가계약이 유효한 조건은 무엇이며, 안전하게 진행하는 방법은 무엇일까요?

 

1. 가계약이란?

가계약이란 본계약을 체결하기 전, 임대인과 임차인이 주요 계약 조건에 합의하고 가계약금을 지급하는 과정입니다. 일반적으로 다음과 같은 방식으로 진행됩니다.

• 부동산 방문 후 구두로 가계약 의사 합의
• 계약서 작성 없이 가계약금 송금
• 문자나 카카오톡을 통해 가계약 사실 확인
• 본계약 체결 일정 조율

이 과정은 편리하지만 법적 분쟁이 발생할 경우 문제가 될 수 있습니다. 특히 가계약금 반환 여부가 주요 쟁점이 됩니다.

 

2. 가계약, 법적으로 효력이 있을까?

법적으로 가계약이 유효하려면 다음 세 가지 요건을 충족해야 합니다.

1) 거래 대상의 특정

부동산 주소가 명확하게 특정되어야 합니다. 예를 들어 "서울시 마포구 OO아파트 xxx동 xxx호"처럼 거래 대상이 확실해야 합니다.

2) 대금의 확정

매매가, 전세보증금, 월세 등 거래 금액이 정확히 정해져 있어야 합니다.

• 매매 3억 원 , 전세 1억 원 , 보증금 1,000만 원, 월세 50만 원 등등

3) 지급 방법 합의

계약금, 중도금, 잔금의 지급일과 방법이 구체적으로 정해져야 합니다.

• 본계약 체결일, 잔금 지급일, 입주일 등 일정이 확정되어야 함

위 세 가지 조건이 구두로 또는 문자, 카카오톡 등으로 합의되었고 가계약금이 지급되었다면, 계약서가 없어도 법적으로 효력을 인정받을 가능성이 매우 높습니다.

하지만, 위의 3가지 조건은 가계약금을 입금하기 전에 거의 필수적으로 확인하는 요건이라 가계약금부터 우선 보내고 물건을 잡아 놓는 특별한 경우가 아니라면 법적 효력의 요건을 거의 대부분 충족합니다. 

 

3. 가계약 파기 시 법적 위험

가계약이라도 정당한 사유없이 일방적으로 파기하면 법적 책임이 따를 수 있습니다.

통상적으로 가계약금만 보내고 받은 상황을 우리는 가계약 상태라고 생각하지만 엄밀히 말하면 법적으로 가계약이라는 것은 없습니다. 가계약금만 오간 상황이라도 법적으로 유효한 계약 요건이 성립되었다면 이미 계약이 체결된 것입니다.

1) 매수인 및 임차인이 주의해야 할 사항

• 구두 합의도, 문자 내용도 증거가 됩니다: 계약서가 없더라도 주고받은 문자나 카카오톡 메시지, 그리고 제3자가 증언할 수 있는 구두 합의 내용이 법적 증거로 인정될 수 있습니다.
• 가계약금 반환 불가 가능성 유의: 위 세 가지 요건이 충족된 가계약을 매수인 및 임차인이 일방적으로 파기할 경우, 가계약금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
• 추가 비용 부담 가능성: 일부 판례에서는 가계약금의 반환 불가뿐만 아니라 나머지 계약금 잔액을 추가로 부담해야 한다는 판결이 나온 사례가 있습니다. 이 경우 이미 지급한 가계약금에 더해 남은 계약금 잔액을 추가 배상해야 할 수 있습니다.
• 송금 시 용도 명시: 가계약금 송금 시 계좌이체 내용에 "OO아파트 가계약금"으로 명확히 기재하세요.
• 해약 조건 사전 협의: 가계약금 송금 전에 "계약 파기 시 어떻게 처리할 것인지" 또는 "의도치않은 상황으로 계약이 파기될 수도 있는 상황에 대한 합의"를 반드시 문자로 주고받거나, 구두로 합의했다면 확인 메시지를 보내 기록을 남기세요.

2) 매도인 및 임대인이 주의해야 할 사항

• 판례 동향 인지: 2020년 이후 임대차 보호법의 강화 추세로 인해 임차인을 보호하는 판결이 증가하고 있습니다.
• 가계약금 수령 증거 보관: 가계약금 수령 사실과 부동산 정보, 계약 조건이 담긴 문자나 메시지를 반드시 보관하세요.
• 구두 합의 내용 문서화: 구두로 이루어진 합의 내용은 즉시 문자나 이메일로 정리하여 상대방의 확인을 받는 것이 중요합니다.
• 명확한 조건 제시: 가계약 시 모든 조건(대금, 지급방법, 계약일정 등)을 메시지로 명확히 제시하세요.
• 배액 배상의 가능성 유의: 가계약이라도 계약의 효력이 인정되는 상황에서 매도인 및 임대인이 일방적으로 계약을 파기하는 경우, 이미 받은 가계약금의 배액이 아니라 정상적으로 간주되는 계약금의 배액을 배상해야 할 수 있습니다. 
• 해약금 약정 명시: 가계약금 수령 전에 필요시에는  "파기 시 가계약금은 반환하지 않는다"는 내용을 포함한 메시지를 주고받으세요.
• 상대방 신원 확인: 계약서 없이 가계약금만 받는 경우라도 상대방의 기본 신원은 확인하세요.

 

4. 결론: 계약서 없이도 가계약은 법적 효력이 있습니다.

가계약은 서면 계약서 없이 구두로 합의되고 단순히 가계약금만 오가는 경우가 많지만, 이 역시 법적 구속력을 가질 수 있는 계약입니다. 특히 물건의 특정, 대금의 확정, 지급 방법 합의라는 세 가지 핵심 요건이 구두로라도 명확히 합의되었다면 더욱 그렇습니다.

그러나 구두 합의는 증명이 어렵다는 본질적 한계가 있으므로, 가능한 한 문자나 이메일로 합의 내용을 기록하는 것이 중요합니다. 최근 관련 분쟁의 판례들이 상반된 결과를 보이는 사례가 늘고 있어 법적 불확실성이 큰 상황입니다.

계약서 없는 가계약일수록, 그리고 구두 합의에 의존할수록, 더욱 꼼꼼한 문자 기록과 명확한 해약 조건 합의가 중요합니다. 작은 노력으로 예기치 않은 법적 분쟁과 경제적 손실을 방지할 수 있습니다. 항상 '기록'과 '명확한 약정'이 여러분을 보호하는 최선의 방법임을 기억하시기를 바랍니다.