서울 주요 재개발사업 유형, 역세권시프트 vs 신속통합 vs 모아타운

서울의 재개발사업은 도시 정비와 주택 공급을 위한 중요한 정책입니다. 최근에는 역세권시프트, 신속통합기획, 모아타운과 같은 새로운 사업 방식이 주목받고 있고 현재, 서울 지역에서 추진중인 재개발 사업구역의 90%이상이 이 3가지 유형의 재개발을 추진하고 있습니다. 이 글에서는 각 사업의 특징, 장단점, 일부 성공 사례를 비교하여 이해하기 쉽게 요약해서 정리해 보겠습니다.

 

1. 역세권시프트

1) 개념

역세권시프트는 역세권 반경 350m 이내의 노후화된 지역의 재개발을 진행하면서 용적률을 최대 500%까지 상향하여 고밀도 개발을 지원하는 사업입니다. 용적률이 상향된 물량의 일부는 공공임대주택(장기전세임대주택)으로 공급되며, 서울시가 원가로 매입하는 형태의 재개발 사업입니다.

 

2022년 6월 30일부터 시행된 '역세권 장기전세주택 건립 운영기준' 개정에 따라, 준주거지역의 용적률이 기존 500%에서 최대 700%까지 상향되었습니다. 구체적으로는

1. 도심·광역중심·지역 중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내: 용적률 700%까지
2. 지구중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내: 600%까지
3. 비중심지 역세권: 승강장 경계 350m까지 500% 내에서 완화

이러한 용적률 상향은 역세권 장기전세주택 공급 물량을 늘려 전·월세 시장과 주택시장 안정화를 목표로 하고 있습니다.

2025년 1월 24일 기준 서울특별시의 공식 정보에 따르면, 역세권 지역에 주택을 건설하려는 민간사업자에게 용적률 상향 등의 인센티브를 부여하는 대신, 개발 이익의 일정 부분을 장기전세주택으로 공급하도록 하고 있습니다

2) 장점

• 높은 사업성: 용적률 완화로 인해 개발 가능 면적이 증가하며, 민간 사업자에게 유리한 조건을 제공합니다.
• 지역 입지 강화: 교통 편의성이 높은 역세권 중심으로 주거 공급 확대가 가능합니다.
• 규제 완화: 분양가상한제가 적용되지 않아 민간 주도의 개발을 활성화하게 됩니다.

3) 단점

• 공공임대주택 의무 공급: 장기전세주택분의 의무 공급으로 민간 사업자의 수익성이 낮아질 가능성은 있습니다.
• 적용 지역 제한: 역세권 외 지역은 해당되지않아 사업 추진 자체가 어렵습니다.

4) 성공 사례

• 효창동 역세권시프트: 80% 주민 동의율로 사업 추진, 총 3,342세대 공급 예정. 용적률 최대 500% 적용으로 높은 사업성을 확보.

 

2. 신속통합기획 

1) 개념

신속통합기획은 기존 재개발·재건축 절차를 간소화하여 사업 소요 시간을 단축하는 서울시의 공공지원계획입니다. 서울시가 초기 단계부터 정비계획과 지구단위계획을 통합적으로 수립하여 진행 속도를 높이고 사업 소요기간을 획기적으로 단축하는 것이 가장 큰 목적인 재개발 사업입니다.

기존 민간 재개발사업은 건축, 교통, 환경심의 등을 개별적으로 각각 받아야했던 것을 신속통합기획은 한번에 통합심의를 받아 계획단계 및 심의과정의 소요시간이 절반 가까이 줄어들게 됩니다. 

2) 장점

• 사업 기간 단축: 기존 방식 대비 절반 가까이 사긴을 단축하여 계획 및 심의를 완료할 수 있습니다.
• 공공성 강화: 서울시가 가이드라인을 제안하여 리스크를 줄이고 공공성을 확보합니다.
• 인센티브 제공: 일정 부분 공공성을 반영할 경우, 종상향을 통한 층수 및 용적률 상향 등 혜택 적용이 가능합니다.

3) 단점

• 조합과 서울시 간 갈등 가능성: 공공성을 강조하는 서울시와 빠른 사업 추진이 가장 큰 목적인 조합 간의 이해관계와 의견 차이로 분쟁이 발생할 위험이 존재합니다.
• 토지거래허가구역 지정 문제: 부동산 투기 세력을 차단하기 위해 신속통합기획 정비구역으로 선정되면 일정기간 토지거래허가구역으로 지정됩니다. 구역으로 지정되면 실거주 목적에 한해 관할 기관의 허가를 받아야 부동산 거래가 가능합니다. 그로 인한 부동산 거래 감소 및 재산권 침해의 우려 소지가 있습니다.

4) 성공 사례

• 신당10구역: 신속통합기획 대상지 1호로 선정되어 2년 미만의 짧은 시간에 정비구역 지정 완료. 조합직접설립 제도로 사업 기간을 3년 이상 단축.

 >> 신속통합기획 선정구역 살펴보기

 

3. 모아타운

1) 개념

모아타운은 서울시가 추진하는 소규모 주택 정비 사업으로, 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 대규모 아파트 단지로 개발하는 방식을 지칭합니다. 이 사업의 주요 목적은 노후 및 불량 주거환경 개선과 원활한 주택 공급을 통해 주민의 생활 여건을 향상시키는 것입니다. 노후 저층 주거지를 블록 단위로 통합 개발하여 소규모 주택정비사업을 추진하는 방식입니다. 대규모 재개발이 어려운 지역에 적합하며, 주민 주도로 진행됩니다.

2) 장점

• 효율적인 소규모 정비: 기존 재건축·재개발보다 빠른 진행 속도가 가능합니다. (평균 5년이내)
• 다양한 인센티브 제공: 용도지역 상향, 층수 완화, 기반시설 조성비 지원 등 다양한 혜택을 기대할 수 있습니다.
• 주민 참여 중심: 주민 의견 반영이 용이하며 지역 특성을 살릴 수 있는 방식입니다.

3) 단점

• 사업 규모 제한: 대규모 개발이 어려워 경제성 및 사업성이 낮을 수 있습니다.
• 토지주 동의율 확보 필요: 동의율 확보가 어려울시 이 단계에서 사업이 지연될 가능성이 높습니다.

4) 성공 사례

• 신림동 모아타운: 주민 제안형으로 5개월 만에 관리계획 수립 완료. 총 466가구 공급 예정이며 용적률 300% 적용으로 사업성을 높임.
• 번동 모아타운: 최고 35층 높이, 1,242가구 규모로 조성 예정. 대규모 정비 효과 기대.

 

결론 

서울 재개발사업은 각 유형마다 뚜렷한 장단점을 가지고 있습니다.

역세권 고밀도 개발과 높은 사업성을 가진 역세권시프트,

공공 기여를 담보로 빠른 진행이 가능한 신속통합기획,

소규모 정비로 상대적으로 빠른 시간에 주민 주거환경개선이 가능한 모아타운.

여러분은 어떤 방식이 가장 효과적이라고 생각하시나요? 관심 있는 지역에서 진행 중인 재개발 유형을 확인해 보세요! 부동산의 성공 습관은 지속적인 관심입니다. 관심이 있는 분들이 유용한 정보를 제일 먼저 알게 되니까요.

관심을 채워드릴 링크 남겨드립니다. ^^

 

 

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