2025년 전세 vs 월세, 전세 대출 유무별 장단점 비교

누구나 집을 구할 때면 전세와 월세 중 어떤 선택이 더 유리한 걸까에 대한 생각을 한 번쯤 해보셨으리라 생각합니다. 특히, 전세를 선택할 때 전세자금 대출을 받을지 말지의 여부에 따라서도 경제적 유불리가 크게 달라질 수 있습니다. 게다가 경제적 유불리의 계산은 계약 시점의 전세자금 대출 금리에 따라서도 역시 큰 영향을 받게 됩니다. 2024년 10월, 한국은행의 기준 금리 인하가 한차례 있었고 2025년 올해, 추가 인하 가능성이 거론되고 있지만, 정부의 부동산 대출 규제의 정책 기조가 반영되어 실제 대출금을 내어주는 시중은행의 시장금리는 기준금리만큼 낮아지지 않아서 여전히 대출 이자 부담이 만만치 않습니다. 

 

2025년, 이러한 상황을 감안해서 전세자금 대출을 받지 않는 경우와 대출을 받아야 하는 경우로 나누어 전세와 월세의 장단점을 비교해 볼게요 어떤 선택이 더 유리할지 본인에게 맞는 선택에 도움이 되시길 바랍니다.

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2025년 전세 vs 월세, 전세 대출 유무별 장단점 비교

 

1. 전세자금대출 안 받는 전세 vs 월세 비교

전세자금 대출을 받지 않고 전세 임대계약을 하는 경우, 즉 보유한 자금으로 전세보증금을 마련할 수 있는 조건의 경우에 전세와 월세의 장단점을 비교해 보겠습니다.

(1) 전세의 장점

별도의 소모적인 주거비용의 지출 없이 거주가 가능합니다.

• 전세자금 대출을 받지 않았기 때문에 월세나 다름없는 대출 이자로 소비되는 금융비용의 부담이 없음.
• 월세 금액이 지속적으로 상승하고 있는 서울 및 수도권에서의 대출 없는 전세 거주는 소모적인 비용 자체를 세이브할 수 있음.

(2) 전세의 단점

 계약 기간 동안 목돈이 묶여 있게 됩니다.

• 수억 원의 자금이 장기간 묶이게 되어 자금 활용 유동성이 떨어짐
• 별도의 가용 자금이 없을 경우, 투자 기회를 상실할 가능성이 있음

 전세 보증금 반환 리스크를 안아야 합니다.

• 2023~2024년 전세 사기 피해가 급증하면서 전세에 대한 불안감이 커짐
• 부동산 시세 하락 시 보증금 반환이 어려워질 수 있음
• 전세금반환보증보험으로 위험 요소를 제거할 수 있으나 보증보험료 비용 부담

(3) 월세의 장점

자금 유동성을 확보할 수 있습니다.

• 목돈의 전세보증금을 지불하지 않으므로 남은 여유 자금을 가용할 수 있음
• 부동산 시장 침체기에는 급매 등의 좋은 매물이 나올 수 있어 주택 구입을 계획하고 있는 임차인의 경우, 현금 유동성을 확보하는 것이 유리할 수 있음

이사 및 주거 이동이 상대적으로 자유로울 수 있습니다.

• 보증금의 부담이 크지 않아 상대적으로 임차 회전율이 빠름. 필요할 때 빠르게 주거 이동 가능
• 단기 거주자에게 유리

(4) 월세의 단점

소모되는 주거 비용의 부담이 큽니다.

• 매월, 월세만큼의 일정 금액이 그냥 소비되는 것이므로 가용자금의 손실이 누적됨
• 서울 및 수도권의 경우, 월세가 지속적으로 인상될 위험이 있음

주거 안정성이 낮은 편입니다.

• 계약 종료 후 재계약시 월세의 경우, 임대인의 월세 인상 요구 가능성이 큼
• 일부 지역에서는 월세 매물이 부족하여 원하는 집을 구하기 어려울 수도 있음

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2. 전세자금대출 받아야 하는 전세 vs 월세 비교

전세자금 대출을 꼭 받아야 하는 경우에는 상황이 많이 달라집니다. 이 경우, 대출받는 전세금의 대출이자 금액과 월세 금액을 꼼꼼하게 비교하여 더 경제적인 선택을 해야 합니다. 매월 납부해야 하는 대출이자는 월세나 다름없기 때문입니다.  

(1) 전세의 장점

서울 및 수도권을 비롯한 각 지역 주요 거점 도시의 경우나 인구가 유입되는 지역은 월세의 지속적인 상승 추세로 전세자금 대출의 이자가 상대적으로 저렴해서 소모되는 주거비용을 아낄 수 있습니다.

• 서울 및 수도권의 주택 임대차 시장은 월세 금액의 추세가 가파르게 상승하고 있어서 높아지고 있는 월세 대비 상대적으로 대출이자의 부담이 더 가벼움 
• 정부 지원 버팀목 전세자금 대출상품을 적극 활용하면 대출이자의 부담을 더 낮출 수 있음

(2) 전세의 단점

전세자금 대출 변동금리의 등락에 따라 이자 부담이 늘어날 수 있습니다.  

• 비교적 큰 금액의 전세자금대출을 받을 경우, 대출 이자가 큰 폭으로 변동될 수 있음.
• 금리 하락시 비용 감소, 금리 상승시 비용 증가
• 금리가 높은 상태라면, 월세보다 오히려 부담이 클 수 있음

기준 금리 및 시장 금리가 상승하는 추세의 시기에는 추세가 유지되는 동안 지속적으로 비용이 상승할 수 있습니다.

• 이 경우, 대출 이자를 감당하기 어려운 상황이 발생할 수 있고 연체 시에 신용 하락의 위험
• 이자 부담이 커지면 결국 월세와 큰 차이가 없어질 가능성 존재

정부의 대출규제 정책의 확대 기조에 따라 전세자금 대출도 규제될 가능성이 커지고 있습니다.

• 규제가 현실화 될 경우, 전세자금 대출의 한도가 축소될 가능성이 있어 전세 자금 마련이 어려울 수 있음

(3) 월세의 장점

월세 보증금의 경우, 주택 임대차보호법의 최우선변제 금액을 기준으로 그 범위를 넘지 않는 수준의 비교적 소액 보증금으로 보증금 마련 때문에 대출을 받는 등의 금융리스크의 부담이 없습니다.

• 계약 기간 동안 고정된 주거 비용을 기준으로 계획적인 자금 운용을 할 수 있음
• 금리 상승기에는 오히려 월세가 대출이자 보다 저렴할 수 있음

보증금이 상대적으로 낮아 자금 운용이 상대적으로 자유롭습니다.

• 보증금을 최소화하고 투자나 사업에 활용 가능한 유동 자금의 확보가 더 중요한 임차인의 경우 
• 자금이 필요한 경우 유동성을 확보할 수 있음

(4) 월세의 단점

기본적으로 소비되는 비용입니다.

• 매달 월세를 납부해야 하므로 총 주거비 부담이 계속 증가
• 월세를 계속 납부하는 것은 '소모성 비용'이라는 점에서 자산 형성에 불리함

서울 및 수도권을 포함한 인구 밀집지역의 월세가 지속적으로 상승하는 추세라 비용 부담 때문에 거주지역 선택의 제한이 생길 수 있습니다.  

• 실제로 주택 월세 시장에서도 젠트리피케이션 현상이 일어나고 있음
• 과도한 월세를 감당하지 못해 하위 급지로의 이동이 일어나고 있음

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마무리하며

서울 및 수도권의 인구 밀집 지역의 부동산 임대차 시장의 호가는 지속적으로 상승하고 있습니다. 다만, 세부적으로 들여다보면 그 안에서도 아파트냐 비아파트냐에 따라 차이가 명확합니다.

 

서울 수도권 아파트의 경우는 전세보증금이 7억을 넘을 수도 있습니다. 전세보증보험은 수도권의 경우 전세보증금 7억 이하, 비수도권 5억 이하의 한도까지만 가입이 가능합니다. 7억이 넘는 전세 보증금은 보증보험으로는 보호가 안되는 리스크가 있습니다. 그런 이유로 보증금은 7억을 넘지 않는 선에서 설정하고 나머지 시세분만큼은 월세로 환산하여 받는 방식의 반전세 매물이 늘어나고 있습니다. 

 

비아파트(빌라, 다세대, 연립, 다가구 등)의 경우는 전세가 조금 더 유리해 보이는 면이 있기는 합니다. 전세 사기 이슈의 여파이기는 하지만 전세보증보험 가입이 안 되는 전세 매물은 철저히 소외받는 분위기 덕분에 울며 겨자 먹기로 임대인들이 그 조건에 전세보증금을 맞춰 내려서 내놓기 때문에 기회가 있습니다. 여기에는 비아파트의 경우 전세보증보험 가입 가능 여부를 산정하는 기준이 실제 시세의 50% 내외인 공동주택 가격이기 때문입니다. 공동주택 가격은 땅으로 치면 공시지가입니다. 재산세 등의 세금을 부과하는 기준입니다. 어쨌건 비아파트 주택의 경우 공동주택가격의 126%가 전세보증보험 가입 기준입니다. 아파트는 kb시세가 기준인데 말이죠. 그런 이유로 비아파트 주택의 전세 호가는 제가 있는 마포 기준, 오히려 5년전과 비슷하거나 저렴합니다. 반면에 비아파트 주택의 월세 호가는 5년전과 비교하면 30~50% 상승한 것 같습니다. 

 

다음번에 기회가 되면 구체적인 금액을 설정해 놓고 전세와 월세 중에 어떤 선택이 경제적으로 더 유리한 지에 대해 단계별로 시뮬레이션해 보는 글로 포스팅해 보도록 하겠습니다.

 

 

2025년 전세 vs 월세, 경제적으로 유리한 선택법