2025년 부동산 세금 개편, 시행령 개정안의 핵심 포인트 정리

2025년 1월 발표된 정부의 세법 시행령 개정안은 부동산 시장에 중대한 변화를 예고하고 있습니다. 이번 개정안은 다주택자 보유세 강화 및 1주택자 세제 혜택과 지방 부동산에 대한 대책 등의 다양한 정책에 대한 내용 및 세제 변경 사항을 포함하고 있습니다. 주요 내용을 요약해보면,

1. 다주택자 양도세 중과 유예 연장
2. 인구감소지역 주택 취득 시 양도세·종부세 감면
3. 비수도권 준공 후 미분양 주택 세제 혜택 적용
4. 고가주택(12억 원 초과) 보유자의 간주임대료 과세 강화
5. 1세대 1주택자의 종부세 특례 확대
6. 단기 민간임대주택 제도 재도입 

이번 개정안은 대상에 따라 세 부담을 줄이는 정책과 강화하는 정책이 혼재되어 있어, 부동산 투자자 및 보유자는 정책의 변화와 적용 시기에 맞춰 최선의 전략을 세워야 할것 같습니다. 

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1. 다주택자 양도세 중과 유예 연장 (2026년 5월까지)

정부는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 적용되는 양도세 중과 유예 조치를 2026년 5월 9일까지 1년 추가 연장했습니다. 기존 중과세율은 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가되는 구조였습니다. 이번 연장으로 다주택자는 세 부담을 줄이고 보유 주택을 매도할 기회를 더 갖게 됐습니다.

유예 기간이 연장되면서 2026년 5월까지는 부동산 매도시에 양도차익 구간에 따라 과세 적용되는 기본세율만 적용되므로, 다주택자는 매도 타이밍을 신중하게 고려할 필요가 있습니다.

양도세 중과 유예는 매물 출회를 유도하기 위한 정책이지만, 조정대상지역으로 묶인 4곳은 서울의 최상급지에 해당하는 까닭에 시장의 반응은 예상보다 미지근해 왔습니다. 정치적 불확실성과 맞물려 2026년 5월 이후의 정책방향이 불확실한 만큼, 조정대상지역내 보유 다주택자들은 조금더 세밀한 전략을 신중히 세워야 할것 같습니다.

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2. 인구감소지역 주택 취득 시 세제 혜택 확대

인구감소지역에서 주택을 취득하는 경우 세제 혜택이 크게 확대됩니다. 1주택자가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 인구감소지역에서 신규 주택을 구입하면, 1세대 1주택자로 인정돼 양도세 비과세 혜택과 장기보유특별공제(최대 80%)를 받을 수 있게 되었습니다. 
다만, 기존 주택과 같은 시·군·구 내에서 신규 주택을 취득하는 경우는 혜택에서 제외됩니다. 지방 부동산 시장 활성화가 목표지만, 실거주보다는 투자 목적의 수요가 유입될 가능성도 제기된다.

대상: 2024년 1월 4일 ~ 2026년 12월 31일 동안 인구감소지역에서 신규 주택을 구입하는 1주택자

• 1세대 1주택자로 인정, 양도세 비과세 혜택 적용
• 장기보유특별공제 최대 80% 적용 가능
• 종부세 기본공제 12억 원 + 고령자·장기보유 세액공제 최대 80% 적용
• 다만, 수도권 및 광역시는 혜택 제외되며, 같은 시·군·구 내 기존 주택 보유자는 적용받을 수 없습니다.

지방 부동산 투자자들에게 새로운 기회가 될수도 있어 보이지만 침체되어 있는 지방 부동산의 철저한 분석 없이 단기 시세 차익만을 노리는 성급한 투자는 성공보다는 실패할 확률이 높습니다. 각별히 유의하셔야 할 것 같습니다.

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3. 비수도권 준공 후 미분양 주택 세제 감면

비수도권 지역의 준공 후 미분양 주택을 취득하는 경우도 감세 혜택이 주어집니다. 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 수도권을 제외한 지역에서 미분양 주택을 매입하면 1세대 1주택 특례가 적용됩니다. 양도소득세와 종합부동산세는 각각 12억원까지 공제받을 수 있습니다.

대상: 2024년 1월 10일 ~ 2025년 12월 31일까지 비수도권 미분양 주택 매입자

• 1세대 1주택 특례 적용
• 양도소득세, 종합부동산세 공제 (각 12억 원 한도)
• 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하 조건의 주택

미분양 해소를 위한 정책이지만 상대적으로 유망한 지역의 경우, 유입되는 투자자들로 인해 특정 지역의 부동산 가격이 단기적으로 상승할 가능성이 있어 보입니다. 초기 선점이 투자 성패를 가를것 같습니다.

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4. 고가 2주택자의 전세보증금 과세 강화

고가주택(공시가격 12억 원 초과)을 소유한 2주택자들은 새로운 과세 부담을 안게 되었습니다. 2026년부터 전세보증금 합계가 12억 원을 초과하는 경우, 간주임대료 과세 대상이 되는 내용이 포함 되었습니다. 2026년 1월부터 적용 과세 예정으로 전세를 활용해 세 부담을 회피하는 고가주택 소유 다주택자를 겨냥한 조치입니다. 간주임대료는 임대수익이 없더라도 고가의 전세보증금을 일정 부분 소득으로 간주해 과세하는 방식입니다.

대상: 공시가격 12억 원 초과 2주택 보유자

• 전세보증금 합계 12억 원 초과 시 간주임대료 과세 대상
• 과세 방식: 전세보증금 3억초과 보증금의 60%에 정기예금이자율 3.5% 적용
• 예시: 전세보증금 8억의 경우, 3억 초과분 5억 x 0.6 x 0.035 = 10,500,000원

전세보증금이 고가일수록 간주임대료의 부담이 가중될 것으로 보입니다. 간주임대료 부과 조건에 해당하는 대상자들의 발빠른 대처가 필요해 보입니다.

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5. 종합부동산세 1세대 1주택자 특례 확대 부담 완화

1세대 1주택자의 종합부동산세 특례가 확대되었습니다. 지방 저가주택 추가 보유시에 1세대 1주택자 특례를 인정하는 공시가격 기준이 기존 3억원 이하에서 4억원 이하로 상향 조정되었습니다. 공시가격 4억원 이하의 지방 저가주택은 종부세 계산 시 주택 수에서 제외되며, 1세대 1주택자는 기본공제 12억 원 등의 혜택을 더욱 넓은 범위에서 적용받을 수 있게 되었습니다.
이는 지방 부동산 시장 활성화와 1세대 1주택자의 세 부담 완화를 위한 조치로 해석됩니다. 수도권과 지방 간의 조세 형평성 논란이 일정 부분 반영된 것으로 보입니다.

대상: 1세대 1주택 보유자

• 1세대 1주택자가 지방 저가주택 4억원 이하 추가 보유시 특례로 1세대 1주택으로 간주하여 종합부동산세 적용
• 지방 저가주택 공시가격 기준 3억원 이하에서 4억원 이하로 가격 상향
• 1세대 1주택자의 기본공제 12억원 유지

4억원 이하의 지방 저가주택이 종합부동산세 과세 대상에서 제외되고 기본공제 12억원은 유지되면서 지방 부동산의 투자 여건이 다소 나아질 것으로 보입니다. 하지만, 이 정도로 지방 부동산의 경기가 살아날 지는 더 지켜봐야 할것 같습니다.

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6. 2025년 6월부터 ‘단기 민간임대주택’ 제도 도입

2025년 6월부터 단기 민간임대주택 제도가 다시 도입됩니다. 의무 임대 기간은 6년이며, 대상은 아파트를 제외한 빌라, 연립주택 등의 비아파트 주택으로만 등록이 가능합니다. 임대사업자로 등록하면 취득세 일반과세, 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제 등의 혜택이 제공된다고 합니다. 특히, 빌라 10채를 임대사업 등록해도 1주택 혜택을 받을 수 있어, 실거주 주택을 1세대 1주택 양도세 비과세 대상으로 유지할 수 있습니다. 다만, 아파트는 임대사업 등록 대상에서 제외되었습니다.

대상: 6년 단기임대주택 - 빌라, 연립주택 등의 비아파트 (아파트 제외)

• 취득세 일반과세 적용, 중과 배제
• 종합부동산세 합산 배제
• 양도세 중과 배제
• 주택 10채 임대사업 등록 시에도 보유 및 거주 1주택의 경우, 1세대 1주택자 혜택 가능

불과 몇년전 강제로 폐지되었던 4년 단기임대주택제도를 떠올려보면 좋은 기억보다는 안좋은 기억들이 더 많은지라 과연 어느 정도의 참여가 있을지 의문스럽습니다. 하지만, 일관성 있는 정책 지원이 꾸준히 유지된다면 각종 세제 혜택을 활용하여 부동산 투자전략을 세워 보는 것도 바람직할 것입니다. 

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마무리

2025년 1월 16일, 기획재정부가 발표한 " 2024년 세법 개정 후속 시행령 개정안 "의 주요 내용들을 함께 살펴보았습니다. 무주택자, 1주택자, 2주택자 그리고 다주택자까지 각각의 입장에서 같은 부동산정책을 보아도 시선이 머무는 부분이 다 다를 겁니다. 자신에게 해당하는 개편안을 잘 숙지하셔서 최선의 선택을 하시기 바랍니다.