2025년 전세 vs 월세, 경제적으로 유리한 선택법

전세와 월세의 개념은 다들 알고 계실 겁니다. 그렇다면 전세와 월세 중 어떤 임대방식이 나에게 경제적으로 유리한 걸까요? 경제적으로 유리하다는 것의 개념은 명확합니다. 비용의 최소화입니다. 더 정확히는 거주비용의 최소화이죠. 비용이라는 것은 말 그대로 소모되는 것입니다. 적게 소모할수록 경제적으로 유리합니다.

 

자! 이 글에서는 2가지의 전제를 세워 놓고 얘기해 보도록 하겠습니다. 첫째는 가용할 수 있는 자금이 5천만원이고 서울에서 집을 구한다는 전제를 가지고 전세와 월세를 두고 경제적으로 유리한 선택에 대해 이야기 해 보도록 하겠습니다. 그래야만 그 비교가 의미가 있고 그렇게 의미있는 비교여야만 실제로 선택해야 하는 상황에서 거주비용을 최소화 할 수 있습니다.

두번째 전제는 아파트를 제외한 빌라, 연립 등의 다세대 주택을 기준으로 적용 가능합니다. 더 말 안해도 짐작하시겠지만 서울에서 단지형 아파트 전세를 가용자금 5천만원으로는 택도 없는 일이니까요. 아! 지방은 가능할 수 있습니다. 중요한 건 전세 시세니까요. 가용자금이 조금 더 많은 분들도 기본적인 개념을 확장하면 응용이 가능하다고 생각합니다. 중요한 것은 경제적으로 유리한 선택을 하는 것이니까요. 실제로 비슷한 가용자금을 가지고 집을 알아보는 분들에게 도움이 되기를 바라겠습니다. 

---

Step 1. 먼저, 가용자금으로 전세를 얻을 수 있는 전세금액을 특정합니다.

우리는 거주비용을 최대한 아끼는 것이 목적이기 때문에 정부에서 지원하는 전세 금액의 80% 까지 대출이 가능하고 금리까지 저렴한 청년전용 버팀목 전세자금이나 신혼부부전용 전세자금을 받을 겁니다. 5천만원의 가용자금으로 80% 전세자금대출을 받으면 2억5천만원의 전세 물건이 가능합니다. 이때, 전세자금 대출은 2억원을 받을 수 있습니다.

 

만약, 가용자금이 4천만원이라면 같은 방식으로 계산해 보면 2억원의 전세 물건이 가능합니다. 가용자금이 3천만원이라면 1억5천의 전세물건이 가능하고요. 이렇게 본인의 가용자금을 기준하여 가능한 전세금액을 먼저 특정하는 것이 그 다음 스텝으로 나아가기 전에 선행되어야 합니다.

 

Step 2. 임차하려는 주택의 기본 스펙을 결정합니다.

쉽게 말해, 임차로 얻을 집의 조건이 방이 3개여야 하는지, 아니면 2개면 되는지, 그것도 아니면 원룸이어도 되는지를 먼저 정해야 합니다. 여기에 더해 얻을 집의 연식도 미리 정하는 게 좋습니다. 주택을 언제 지었는지를 알수 있는 것이 연식이고 네이버 부동산 등의 부동산 매물 정보에서 주로 사용승인일로 확인할 수 있습니다.  

연식별(사용승인일)로 특징을 정리해 보면 

• 10년 이내의 주택 : 필로티 주차공간과 엘리베이터를 갖춘 곳이 많습니다. 거실 공간을 중요시 합니다. 최근 연식일수록 시스템에어컨 등의 옵션들이 되어 있기도 합니다.
• 10년 이상~ 20년 이내의 주택 : 별다른 옵션은 없으나 필로티 주차공간이 들어가기 시작한 기간입니다. 주차 가능
• 20년 이상 주택 : 반지하부터 시작되는 건축 방식이 많은 빨간 벽돌 세대라 주차 공간이 없을 확률이 높습니다. 그 당시는 거실 문화 보다는 큰 방 문화가 더 주도적이었기 때문에 거실이 없을 확률 또한 매우 높습니다.

여기서 중요한 건, 최근 연식일수록 임대 시세가 더 높다는 겁니다. 무슨 일이 있어도 주차는 해야 한다면, 거실은 있어야 한다면, 그 외에 어떤 조건이 필수라면 그 조건을 기준으로 어느 정도의 주택 스펙을 정하는게 두번째 스텝입니다.  

 

Step 3. 이사하려는 지역의 임대 시세를 파악해야 합니다.

가용자금으로 얻을 수 있는 전셋집의 금액을 정해졌고, 적어도 이 정도는 갖추고 있어야 하는 얻을 집의 조건이 정해졌으니 이젠 이사하고자 하는 지역의 시세를 알아 봅니다. 이사를 고려하는 지역이 몇군데 일때는 최선호 지역부터 차선호 지역까지 선정해 놓고 해당 지역의 임대 시세를 정리해 보는 겁니다. 

 

 대한민국 넘버1 포털 네이버 부동산을 이용해 보겠습니다.

 

 

네이버 부동산 페이지의 상단에는 위와 같이 몇가지의 조건을 설정하여 조건에 맞는 매물들만 찾아볼 수 있는 조건값을 넣는 창들이 있습니다.

먼저, 거래방식에서 전세를 선택하고, 가격대에서 2억5천 이하를 선택합니다. 면적은 그냥 두고, 방/욕실수를 클릭해서 원하는 방 갯수를 선택합니다. 사용승인일은 위에서 말한 특징들을 고려하여 10년, 15년, 20년 등의 연식 내로 선택합니다. 요정도가 가장 중요한 항목입니다.

 

중요한 항목의 조건 값을 넣으면 이렇게 되겠네요. 이 설정 값을 입력했을 때, 지도에 보이는 매물이 해당 조건의 매물입니다.

지역에 따라 같은 조건 값이라도 해당 매물이 많이 보이는 지역과 안보이는 지역이 있을 겁니다. 보통은 많이 안보이는 지역의 임대 시세가 더 높은 겁니다.

 

만약, 조건에 맞는 집이 없으면 차순위 지역도 같은 방식으로 전세 매물을 찾아 줍니다. 그렇다가 조건에 맞는 집을 찾으면 그 스펙 그대로의 비슷한 매물을 같은 지역에서 월세도 검색 조건을 넣고 매물을 찾아봅니다.

우리의 월세 보증금은 전세 가용자금과 똑같은 5천만원입니다. 

 

 

이때, 월세 보증금만 5천만원으로 설정하고 월세 금액은 설정하지 않습니다. 그래야 동일한 보증금 5천만원에 각각의 월세가 다른 매물을 다 확인할 수 있습니다. 그 중에서 전세로 찾은 집과 비슷한 스펙의 주택의 월세를 정리해 둡니다.

 

Step 4. 이제 전세 대출금 이자와 월세를 비교해 봅시다. 

앞서 우리는 정부에서 지원하는 저금리의 대출상품을 이용하기로 했습니다. 정부 지원 전세자금 상품의 최대 금리는 3.3%입니다. 물론, 연 소득 조건에 따라 더 낮은 금리를 적용 받을 수도 있습니다만 여기서는 최고 금리로 계산해 보겠습니다.

전세대출금 2억원의 3.3% 이자는 연 660만원입니다. 이자는 다달이 납부해야하는 월세와 다를바 없으니 월세는 55만원입니다. 만일 더 낮은 금리의 적용이 가능한 사람은 더 낮아지겠죠.

 

자! 우리는 이제 매월 납부해야 할 전세 대출금의 이자 55만원 보다 더 저렴한 월세를 찾으면 됩니다.

 

마무리하며

결론적으로 말하자면 정부가 지원하는 청년전용 버팀목 전세자금이나 신혼부부전용 전세자금 보다 더 저렴한 월세는 적어도 서울 및 수도권에서는 찾기가 어렵습니다. 신혼부부전용 전세자금은 수도권에 한해 대출 한도가 최대 3억까지 지원이 가능합니다. 

어쩌면 지방 어딘가에선 대출이자 월 55만원 보다 월세가 더 저렴한 물건이 있을 수도 있겠습니다. 하지만, 서울 및 수도권은 쉽지않아 보입니다. 오히려, 정부가 지원하는 전세자금 상품을 이용할 수 있는 자격에 해당하지 않는 분들에게 이 방법이 조금 더 쓸모가 있을지도 모르겠습니다. 상대적으로 높은 시중 은행의 금리를 적용해서 위의 스텝대로 비교해 보시길 바랍니다.

지난해, 외국 부동산 기업들이 국내 월세 시장에 대거 진출하고 있다는 기사를 보셨을 겁니다. 이미 국내 부동산의 월세 그래프는 꾸준히 우상향을 그리기 시작했습니다. 어쩌면 전세는 사라지고 월세만 남는 부동산 시장이 더 빨리 올지도 모르겠습니다.

 

기회가 되는대로 우리 서민에게 유용한 청년전용 버팀목 전세자금이나 신혼부부전용 전세자금에 대한 포스팅을 따로 따로 자세하게 올려 보도록 하겠습니다.   

 

 

신혼부부전용 전세자금: 2025년 최신 변경 내용과 신청 방법