2025년 전세보증보험 개편, 보증비율은 내리고 보험료는 오른다

최근까지도 전세 사기 사건과 역전세 사태 등이 이어지면서 금융당국과 보증 기관들이 전세보증보험 정책을 대대적으로 개편한 내용을 발표했습니다. 개편된 내용의 주요 골자를 보면 전세금을 보전해 주는 보증비율은 낮아지고 전세금반환보증 보험료는 인상한다는 것입니다.

어느 정도 예견된 일이기는 하지만 막상 실행이 되면 임차인과 임대인 모두에게 부담이 늘어날 것으로 보입니다. 이번 포스팅에서는 이러한 변화의 배경, 주요 내용, 그리고 전세 시장에 미칠 영향에 대해 얘기해 보도록 하겠습니다.

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1. 보증비율 하락: 대출 심사 강화로 이어지는 변화

2025년 5월부터 전세 대출금의 보증 비율이 90%로 하향 조정되어 적용됩니다. 

예를 들어 봅시다.
전세금 3억의 주택에 전세로 살고 있습니다. 계약과 동시에 전세보증보험을 들어 두었습니다. 이전에는 사고가 생기면 전세금의 100%인 3억을 보증기관에서 책임지고 은행에서 먼저 내주었습니다. 이제 5월 개편 이후로는 3억의 90%인 2억7천만원만 보증기관이 책임진다는 것입니다. 

 

기존 100% 보증비율의 특징

 

기존의 100% 보증비율은 취급 은행이 별도의 담보 없이 전세대출을 적극적으로 공급할 수 있는 환경을 조성했습니다. 정부가 전세 보증금의 100%를 모두 보증을 서주는 형태라 은행 입장에서는 리스크가 없었으니까요. 하지만, 이로 인해 전세대출이 급증하면서 가계부채 증가와 금융시장 불안정성을 초래했다는 지적이 꾸준히 있었습니다.

 

변경된 보증비율 90% 예상되는 파급 효과

 

금융당국은 보증비율을 90%로 낮추기로 결정했습니다. 이는 우선 대출을 실행하는 취급 은행의 리스크 부담을 증가시킵니다. 쉽게 말해, 보증 비율에서 빠지는 10%의 금액 만큼 리스크가 생긴 겁니다.

따라서, 은행 입장에서는 이전처럼 신청하는대로 대출을 내어주기가 어렵습니다. 결국 은행은 이전보다 대출 심사를 조금 더 꼼꼼하게 들여다 볼 이유가 생겼습니다. 이런 이유로 이제 은행들의 전세자금 대출 심사 기준이 강화될 것으로 전망하는거죠. 이는 실수요자들에게 대출 문턱을 더 높이는 결과를 낳을 것으로 보입니다.

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2. 보험료 인상: 현실화된 리스크 부담

보험료 인상의 배경

 

전세 사기와 역전세 사태로 인해 보증기관들의 대위변제 부담이 급격히 증가한 것이 가장 큰 이유입니다. 지금도 꾸준히 발생하는 전세 사기의 보증 손실액 적자가 지속적으로 이어지면서 보증기관들의 리스크가 커졌고, 이에 따라 보험료 현실화가 불가피하다는 분석이 있어 왔습니다.

 

구체적인 보험료 변화

 

SGI 서울보증은 4월 1일부터 아파트의 보증보험료를 0.183%에서 0.229%로 비아파트는 기존 0.208%에서 0.260%로 올린다고 공지한 바 있습니다. 

 

HF(한국주택금융공사)도 3월 초부터 담보 인정 비율(LTV)에 따라 보험료를 기존 0.04%에서 0.04 ~ 0.18%로 차등 조정한다고 발표했습니다.

 

HUG(주택도시보증공사)는 3월 31일부터 전세보증금 반환보증 보험료를 기존 연 0.115 ~ 0.154%에서 연 0.097 ~ 0.211%로 개편했습니다. 구간을 조금 더 세분화해서 나누어 놓았습니다. 얼핏보면 개편된 요율의 가장 낮은 요율은 0.097%로 이전 최하위 요율인 0.115% 보다 더 낮아 보입니다. 하지만, 개편되어 보험료가 낮아지는 구간은 이 구간이 유일합니다. 최상위 구간 해당자의 경우, 최대 37%까지 보증 보험료가 인상됩니다.

 

임차인들이 가장 많이 신청하고 이용하는 주택도시보증공사(HUG)의 개편된 보증료율을 최하위 구간과 최상위 구간으로 예를 들어 조금 더 자세히 살펴보죠. 

 

2025년 3월 31일부터 개편 적용, HUG 전세보증보험 보증료율

 

예를 들어 봅시다.
보증금이 9천만원이면서 부채비율 80% 이하인 아파트에 전세로 들어갈 경우, 기존에는 연 보증료율 0.115%를 적용해서 매년 10만3500원을 내면 전세보증에 가입할 수 있었습니다.
개편안에 따르면 이 세입자가 납부하는 보증료는 8만7300원(보증료율 0.097% 기준)으로 기존보다 15.7% 내려갑니다. 하지만 개편된 보증요율로 혜택을 받는 구간은 이 구간이 유일합니다.

반면, 보증금이 5억1천만원인 비(非)아파트에 살며 78만5,400원을 내던 세입자는 앞으로 37.0% 오른 107만 6,100원을 보증료로 내야 합니다. 인상률로는 최상인 구간입니다.
마지막으로 최상위 요율 구간인 전세금 7억원 비아파트의 전세보증보험료는 147만 7,000원이 적용됩니다. 부담 금액으로는 최고액입니다. 그것도 1년 단위로 매년 갱신할 때마다 부담해야 하는 금액입니다. 실감이 조금 되실까요?

 

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3. 보증료 할인: 대상 여부를 꼭 확인하고 혜택을 놓치지 말자.

HUG 주택도시보증공사 홈페이지에는 전세보증보험 보증료를 할인 받을 수 있는 대상에 대한 안내도 확인하실 수 있습니다. 대표적으로 사회배려계층에 대한 할인이 40 ~ 60%의 제법 높은 요율로 적용되는 것을 확인할 수 있는데요. 이중에는 신혼부부 가구가 포함되어 있습니다. 본인이 할인 대상에 해당되는지 무조건 꼭 확인하고 혜택을 놓치지 않는 것이 인상된 보험료의 부담을 줄일수 있는 방법 중의 하나입니다.

 

단, 선순위 채권금액이 주택가액의 50%를 넘는 경우에는 오히려 산출 보험료의 10%를 할증 납부하게 된다고 하니까 그런 위험 부담이 큰 물건의 계약시에는 더 각별히 유의하시기 바랍니다.

 

HUG 주택도시보증공사 관련 페이지로 바로가기 (클릭)

HUG 전세보증보험 보증료 할인 및 할증 조건표

 

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마무리하며..

 

전세보증보험 정책의 개편은 가계부채 안정화와 금융시장 안정성을 확보하기 위해 불가피한 조치라는 것이 정부의 입장이자 명분입니다. 하지만 이로 인해 실수요자들이 겪게 될 경제적 부담과 주거 안정성 저하에 대한 우려도 커질수 밖에 없습니다. 보증 비율의 인하 개편은 취급 은행의 전세대출 문턱이 높아지는 효과로 이어질 확률이 높고 전세자금 조달이 어려워지면 임대차 시장에서 전세 매물 감소와 이에 따른 전세 가격 상승으로 이어질 수 있습니다. 더불어, 보증보험료 부담이 증가하면서 전세 수요가 위축될 가능성도 있습니다. 올해도 부동산시장은 참 쉽지 않네요. 보험료 인상과 보증비율 하락이라는 이중 악재 속에서도 우리는 우리가 할수 있는 최선의 선택을 해야 합니다. 다들 힘냅시다!

 

아! 국토교통부에서 지원하는 전세보증금 반환보증 보험료 현금 지원 프로그램이 있습니다. 최대 40만원까지 현금 지원하는 걸로 알고 있습니다. 40만원이 어딥니까? ㅎ 그 내용도 곧 포스팅해 보도록 하겠습니다.

 

 

국토교통부 전세보증금 반환보증 보험료 지원: 신청 방법 및 주요 내용 정리