전세보증보험, 보증금 반환 청구가 거절되는 사례와 대처 방법

전세보증보험은 임차인이 전세계약 종료 후 보증금을 반환받지 못할 경우, 보증사가 이를 대신 지급하는 제도입니다. 하지만 실제로 보증금을 청구했을 때 지급이 거절되는 사례가 매년 증가하고 있습니다. 필자의 고객의 경우도 보증사의 지급이 거절이 된 사례가 있습니다.

전세보증보험의 가입으로 소중한 보증금을 지킬 수 있는 안전장치를 해 두는 것도 중요하지만 우리의 부주의로 인해 보험에 가입하고도 지급받지 못하는 상황은 미연에 방지하는 것도 중요합니다. 오늘은 최근 전세보증보험 지급 거절 사례와 주요 사유를 정리해 보았습니다. 내용을 잘 숙지하고 대처하셔서 행여라도 보증금 지급이 거절되는 난감한 사태가 없으시길 바랍니다.  

---

전세보증보험 지급 거절 주요 사례

전세보증보험 지급 거절 주요 사례

 

1. 묵시적 갱신으로 인한 거절

임차인은 임대차 계약의 만기 도래 시에 계약을 종료하기로 결정하면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약 해지 의사를 임대인에게 통보해야 합니다. 그런데 그 의사를 미리 통보하지 않아 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 최소 2년간 보증 이행 신청이 불가능합니다. 이는 ‘보증사고 미성립’으로 처리되며 지난해 9월 통계 조사 기준, 전체 거절 사례 중 가장 많은 64%를 차지했습니다.

2. 사기 또는 허위 계약

실제 계약 내용과 다른 계약서를 작성하거나 대출 목적으로 허위 금액을 기재한 경우, 보증금 반환이 거절됩니다. 지난해 9월 통계 조사 기준, 이러한 사례는 전체의 약 24.8%를 기록했습니다.

3. 대항력 상실로 인한 우선변제권 상실

임차인이 임대인에게 보증금 반환 받지 못해 보증기관에 보증금을 청구한 이후에 보증금을 지급 받기 위해서는 임차 목적물을 점유하고 있어야 합니다. 부득이하게 먼저 이전해야 할 경우에는 임차권 등기가 그 효력을 대신합니다. 그러한 조처없이 주민등록을 이전하거나 또는 임차권 등기를 말소하여 대항력과 우선변제권을 상실한 경우, 보증금 반환이 거절됩니다. 이러한 사례 또한 전체의 약 23%나 됩니다.

4. 보험료 미납 및 갱신 미신청

보험료를 기한 내에 납부하지 않거나, 전세계약 연장 시 보증보험 갱신을 신청하지 않은 경우에도 지급이 거절됩니다.

5. 전세계약과 동시에 매매 계약 체결

전세계약과 매매 계약이 동시에 이루어진 경우, 보증기관은 이를 허위 계약으로 간주하고 지급을 거부할 수 있습니다.

6. 보증금 반환채권 양도 또는 담보 제공

임차인이 보증금 반환 채권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공한 경우, 보험사는 지급을 거절할 수 있습니다.

7. 기타 부동산 문제

• 등기부등본 갑구에 경매, 압류 등의 권리침해 내역이 있는 경우.
• 주택 가격 대비 선순위 채권의 비율이 과다한 경우.
• 건축물대장에 위반건축물로 기재된 경우.

기타 문제들의 사유가 있는 물건들은 애초에 전세보증보험 가입이 어렵습니다. 그러나, 간혹 보험 가입 시에는 없던 문제가 거주중에 일어나는 경우도 있습니다. 이 경우에 기존에는 보편적으로 보증금 지급에는 큰 문제가 없었습니다만 보증 사고가 계속 증가하고 있는 추세에서 앞으로는 이런 경우도 대비하는게 현명해 보입니다.

---

지급 거절 사례 증가 추세

연도별 통계 :

• 2020년: 12건 (23억원)
• 2021년: 29건 (69억원)
• 2022년: 66건 (118억원)
• 2023년: 128건 (249억원)
• 2024년(1~8월): 176건 (306억원)

전세보증보험 보증사고 주요 사유 분석

 

주요 사유 :

• 보증사고 미성립 (64%)
• 사기 또는 허위 계약 (24.8%)
• 대항력 및 우선변제권 상실 (23%)

---

예방 및 대처 방법

1. 계약 해지 통보 철저히 수행 

주택임대차보호법에 따라 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 최소 2개월 전까지는 임대인에게 임대차 계약을 더 이상 연장하지 않겠다는 해지 의사를 임대인에게 명확히 전달해야 합니다. 아차 싶은 순간에 계약 만기일 2개월 전이 지나버리면 묵시적 연장으로 계약이 갱신되어 버립니다. 이런 경우, 임대인의 이의 제기가 일어나기 쉽고 보증기관에서도 어쩔 수가 없습니다. 넉넉하게 3개월 이상의 여유를 두고 해지 통보를 하시는 게 좋습니다. 임대인 입장에서도 새로운 세입자를 구할 수 있는 시간적 여유를 주는 배려이고 그래야 다툼의 빌미를 애초에 차단할 수 있습니다.

 

해지 통보는 임대인에게 직접 전달해야 합니다. 임대인이 공동 명의일 경우, 공동 명의자 전원에게 해지 통보를 하셔야 합니다. 임차인이 공동 명의일 경우에도 마찬가지 입니다. 공동 명의자 모두 해지 통보의 의사를 전달하시는게 다툼의 빌미를 원천 제거할 수 있습니다. 간혹 임대차계약을 중개해 주었던 중개사무소를 통해 해지 통보를 하는 경우가 있는데 이 경우 다툼이 생기면 효력이 없습니다. 실제로 이런 사례로 임대인의 이의 제기가 받아들여져 보증기관의 보증금 지급이 거절된 사례가 있으니 유의하셔야 합니다.

 

임대인과의 전화 통화로 해지 통보를 해도 충분합니다만 만일을 대비해 통화 내용을 녹음해 두시는 것을 권유드립니다. 카톡이나 문자메시지를 주고 받은 내용이 있으면 충분합니다. 가끔 임대인이 연락이 안되는 경우가 있는데 이 경우에는 내용 증명 우편을 활용하여 통보 증빙을 남기는 것이 가장 안전합니다. 내용 증명 우편이 되돌아오는 경우도 간혹 있을 수 있습니다. 이런 경우 "의사표시 공시 송달"을 법원에 신청하여 통지할 수있습니다. 어찌되었건 임차인에게 필요한 것은 제때에 해지 의사를 통보했다는 증빙자료를 인정 받으면 되니까요.

2. 보험료 납부 및 갱신 신청

보증 보험료를 기한 내에 납부하고, 전세계약 연장 시 반드시 보증보험 갱신을 신청하는 것이 좋습니다. 바삐 살다보면 아차 싶은 순간에 시간이 훅 지나버리는 경우가 많습니다.

3. 임차권 등기명령 유지

임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는 경우가 있을텐데요. 대항력을 잃은 임차인에게 보증기관은 보증금을 먼저 변제해 주지 않습니다. 임차인이 임차 목적물을 점유하고 있어야 대항력이 유지됩니다. 집을 비우고 이사를 해도 대항력을 유지하는 방법이 이사 전에 임차권 등기를 해 두는 것입니다. 임차권 등기가 되어 있어야 보증기관은 임차인에게 보증금을 먼저 내어주고 추후 임대인에게 먼저 내어 준 보증금에 대한 구상권을 요구할 수 있기 때문입니다. 

4. 계약서 작성 시 주의

애초에 임대차 계약시에 허위 금액 기재나 사기성 계약은 절대 피해야 합니다. 임대인과 임차인의 합의 하에 간혹 사실과 다른 계약서를 편의에 의해 작성하는 경우가 있는데요. 이런 경우 나중에 문제가 생기면 분쟁의 소지가 다분합니다. 되도록이면 공인중개사를 통해 투명하게 계약을 체결하는 것이 좋습니다.

---

마치며

전세보증보험은 임차인의 권리를 보호하는 강력한 제도이지만, 청구 조건과 절차를 정확히 준수하지 않으면 지급이 거절될 위험도 있습니다. 사전에 철저히 준비하여 불필요한 피해를 예방하는 것이 중요합니다.

무엇보다 임대인의 입장도 이해하고 다음 세입자를 들이는 것에 적극적으로 협조하여 중개사무소에서 집을 보러 올 때 차질이 없도록 조율하는 것만으로도 임대인과 크게 부딪힐 일은 없습니다. 하지만 이 부분이 어려워지면 임대인과 불필요한 감정의 골이 생기기 쉽습니다. 이 과정에서 임대인과 감정적으로 대립하지 않는 것이 좋습니다.

 

왜냐하면 아무리 임대인이라해도 수억원의 보증금을 손에 들고 아무때나 툭하고 내어 줄 수 있는 여유를 가진 임대인은 드뭅니다. 임대인의 입장에서는 임차인이 집을 안보여주는 등 협조를 안해서 다음 세입자를 맞출 수가 없었다고 이의제기를 할 수 있는 명분이 생깁니다. 실제로 이의제기가 받아들여져서 보증금 반환이 유예되었던 사례도 있습니다. 전세보증보험은 최소한의 안전장치이지 만능장치는 아닙니다. 이 점 꼭 유의하셔서 슬기로운 대처하시길 바랍니다.