조건부 전세자금대출 제한, 시중은행 현황과 파급효과

지난 3월 19일 발표된 " 주택시장 안정화 방안 " 에는 세간을 한동안 떠들석하게 했던 강남 3구 토지허가구역 확대 재지정의 내용이 골자였지만 발표문 말미에 "시중 대출 관리 강화" 부분에서 다시 한번 갭투자 관련 조건부 전세대출 제한에 대한 언급이 있었습니다. 이미 지난해 하반기부터 1금융권 시중은행들이 정부의 눈치를 보며 대출 제한에 들어갔었고요.

최근 정부 당국의 의지를 다시 한번 확인하게 된 것으로 보입니다. 말로는 금융권의 자율관리 강화를 권유하는 것이라고 하지만 금융권에서는 정부 당국의 의중을 거스르면서까지 조건부 전세자금대출을 취급하기가 어려운 것이죠. 어찌되었든 조건부 전세자금대출 제한이 강화되면서 부동산 시장과 대출 수요자들에게는 큰 영향을 미치고 있습니다. 이 글에서는 조건부 전세대출 제한의 배경, 주요 내용, 그리고 예상되는 파급효과를 정리해 보겠습니다.

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조건부 전세자금대출이란?

조건부 전세자금대출은 주택의 소유권 이전 즉, 매매를 조건으로 소유자가 바뀜과 동시에 새로운 전세 임차인이 임대차 계약을 체결하면서 그 전세 보증금 마련을 위해 받게 되는 전세자금대출을 말합니다. 이렇게 진행되는 경우에 주택의 매수인은 전세 보증금을 뺀 나머지 금액만 잔금으로 준비하면 됩니다. 주로 갭투자(전세를 끼고 주택을 매입하는 투자 방식)에 활용되었던 방식이긴 합니다.

하지만 지금은 실수요자가 움직이는 시장이라 추후에 직접 거주할 목적으로 더 오르기 전에 갭을 확정 짓고자 하는 목적이 더 크다고 말씀드리고 싶습니다. 여하튼, 정부 당국은 투기성 수요를 억제하기 위함이라는 이유로 금융권의 자율 관리 강화를 종용해 왔고 최근까지 은행권은 이를 제한하고 있습니다.

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조건부 전세대출 제한의 주요 배경

정부 당국의 발표 자료에 근거한 조건부 전세자금대출 제한의 몇가지 주요 배경입니다.

개인적으로 필자는 갭투자 차단 부분의 시세 차익을 노리는 투기 세력이 지금도 만연하다는 전제에는 동의하지 못합니다. 오히려 끝을 모르고 신고가를 경신하는 일부 지역의 실수요가 전세를 끼고 갭으로라도 먼저 매수가를 확정하고 싶은 매수세라고 생각하고 있습니다. 지금보다 더 오르면 그땐 영영 살 수 없을지도 모른다는 조바심의 발로랄까요. 암튼, 조건부 전세대출 제한으로 이 마저도 이제 쉽지는 않습니다.

 

1. 가계부채 증가 억제
   한국은행과 금융당국은 가계부채 증가세를 억제하기 위해 대출 규제를 강화하고 있습니다. 특히, 전세대출은 주택담보대출(주담대)과 함께 가계대출 증가의 주요 원인으로 지목되고 있습니다.
2. 갭투자 차단
   갭투자는 집값 상승기에 시세차익을 노리는 투자 방식으로, 시장 불안정을 초래할 수 있습니다. 이를 근거로 금융당국은 갭투자를 막는다는 명분으로 조건부 전세대출을 제한하고 있습니다.
3. 금융 리스크 관리
   대출 규제를 통해 은행권의 리스크를 관리하고, 부동산 시장의 안정화를 도모하려는 목적도 포함되어 있습니다.

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주요 은행들의 조건부 전세대출 제한 현황

자! 그럼 시중은행들이 모조리 조건부 전세자금대출을 취급하지 않는 걸까요? 제가 가입해 활동하는 월급쟁이 부자들 카페의 한 분이 직접 은행마다 전화 문의를 해서 정리한 시중 은행의 조건부 전세대출 가능 여부를 알려드립니다.

2025년 1~2월 기준이니까 참고하시기 바랍니다. (월급쟁이 부자들 해당 페이지 바로가기)

 

KB국민은행 : 임대인 소유권 이전 조건부 대출을 한시적으로 재개했다가 중단하였습니다. (불가능)
우리은행 : 소유권 이전 3개월 후에 전세자금대출 가능하다고 합니다. (불가능)
신한은행 : 소유권 이전 2~3일 후 가능하다고 합니다. (불가능)
제일은행 : (불가능)
기업은행 : 2월부터 풀릴 가능성이 있다고 했다는데 확인은 못했습니다.
농협중앙회 : 가능한 것으로 조사되었습니다. (가능)
하나은행 : 지난해부터 유일하게 일부 조건부 전세대출을 취급하고 있으나, 신규 취급 한도를 설정해 제한적으로 운영 중입니다. (가능)

 

대출금리는 4 ~4.5% 수준이었다고 합니다. 중요한건 시중은행 중에 조건부 전세자금대출이 가능한 곳이 있다는 얘기입니다.

목마른 놈이 우물을 판다고 했습니다. 정말 필요한 분들은 은행에 직접 문의해 보는 적극적인 스탠스가 필요하다는 말씀을 드리고 싶었습니다.

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조건부 전세대출 제한의 파급효과

1. 부동산 시장의 변화

• 갭투자 감소 : 갭을 이용하는 신규 매수 수요가 감소하면서 단기적으로 매물이 증가할 것으로 보이고 가격의 하방 압력이 커질 것으로 보입니다.
• 능력있는 실수요 중심 재편 : 자금 여력이 있는 실수요자가 중심이 되어 똘똘한 한 채의 분위기가 올해도 계속 이어지는 시장 구조가 지속될 가능성이 큽니다. 결과적으로 양극화가 더 심화될 가능성이 높아 보입니다. 

 

2. 전세 시장 영향

• 임차인 부담 증가 : 신규 매수인이 전세 갭을 통해 잔금을 치를 수 있는 방법이 줄어들면서 전세 물건의 공급이 감소하고 전세 물건을 찾는 임차인의 선택지가 더 줄어들 전망입니다.
• 전세 물건 공급 감소 : 갭투자를 통한 매매가 규제되면서 신규 전세 물량의 공급이 축소될 가능성이 커 보입니다.

 

3. 가계와 금융권에 미치는 영향

• 대출 접근성 악화 : 조건부 대출 제한으로 인해 자금 계획을 세우는 데 어려움을 겪는 사례가 늘어날 것입니다.
• 은행 리스크 감소 : 대출 규제를 통해 은행의 부실 위험은 줄어들 것으로 보입니다.

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마치며

조건부 전세자금대출 제한은 가계부채 억제와 부동산 시장 안정화를 위한 정책적 조치로 볼 수 있습니다. 하지만 단기적으로는 임차인과 실수요자들에게 불편을 초래할 가능성이 크며, 장기적으로는 전세제도가 사라질지도 모르는 부동산 시장의 구조적 변화를 유도할 것으로 전망됩니다. 향후, 금융당국과 은행권의 추가적인 정책 변화에 따라 실수요자를 위한 예외 조항이나 완화 조치가 병행될 가능성도 있으므로 지속적인 관심이 필요하겠습니다.

대출 규제가 지속되면서 자금 여력이 있는 실수요자가 아니면 내 집 마련하기가 참 쉽지 않아지고 있습니다. 전세 제도는 월세에 비해 주거 비용을 아낄 수 있어서 내 집 마련을 위한 주거사다리로서의 긍정적인 측면이 컸는데요. 점점 사라지는 수순을 밟는것 같아 씁쓸합니다. 

 

일부이지만 조건부 전세자금대출 실행이 가능한 은행들도 있으니 꼭 필요한 분들은 발품, 손품을 열심히 팔아 계획하는 일에 차질이 없으시길 바랍니다.