부동산 공시가격으로 부동산 보유세 산정하는 방법

 

오늘은 2025년 최신 기준으로 부동산 공시가격을 활용한 부동산 보유세인 재산세와 종합부동산세 산정 방법에 대해 알아보겠습니다. 세금 감면 혜택과 대상에 대해서도 자세히 살펴보겠습니다.

 

부동산을 보유하고 있다면 매년 납부해야 하는 부동산 보유세는 필수적인 비용입니다. 이 보유세는 공시가격을 기준으로 계산되며, 대표적으로 재산세와 종합부동산세가 있습니다. 이 글에서는 공시가격을 기반으로 부동산 보유세를 산정하는 방법, 구체적인 감면 혜택, 그리고 유의사항을 자세히 알아봅니다.

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부동산 공시가격이란?

부동산 공시가격은 국토교통부 장관이 매년 공시하는 표준지·표준주택의 가격과 국세청장이 고시하는 기준시가 등을 기초로 산정된 가격입니다. 이는 부동산 보유세 산정의 기준이 되는 중요한 지표입니다.

공시가격의 종류

• 개별공시지가: 토지에 대한 공시가격
• 개별주택가격: 단독주택에 대한 공시가격
• 공동주택가격: 아파트, 연립주택 등에 대한 공시가격
• 비주거용 부동산가격: 상가, 오피스텔 등에 대한 공시가격

부동산 공동주택 공시가격의 구체적인 산정 기준은 뭘까요?

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부동산 보유세의 종류

부동산 보유세는 부동산(토지, 건물, 주택 등)을 소유한 사람에게 부과되는 세금입니다. 이는 지방세(재산세)와 국세(종합부동산세)로 나뉘며, 국토교통부와 한국부동산원이 매년 발표하는 공시가격을 기준으로 산정됩니다. 공시가격은 시장 시세의 약 60~90% 수준으로 책정되며, 부동산의 가치 평가 기준으로 사용됩니다.

1. 재산세

• 과세기준일: 매년 6월 1일
• 납부시기: 7월(주택 1/2), 9월(주택 1/2, 토지)
• 과세표준: 공시가격 × 공정시장가액비율 (2025년 기준 주택 60%, 토지 70%)

2. 종합부동산세

• 과세기준일: 매년 6월 1일
• 납부시기: 매년 12월 1일 ~ 15일
• 과세대상: 전국의 주택 및 토지를 합산하여 과세기준금액 초과분
  • 주택: 주택 공시가격 합계액 9억원 초과분 (1세대 1주택 12억원 초과분)
  • 종합합산토지(일반 토지): 5억원 초과
  • 별도합산토지(사업용 토지): 80억원 초과

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부동산 보유세 산정 방법

1. 재산세 산정 방법

주택 재산세 계산법

과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율 (60%)

단, 1세대 1주택자 2025년 제산세 과표에 따른 공정시장가액 비율 완화 적용, 세부담 완화
과세표준  3억이하  43%
과세표준  3억~6억 이하  44%
과세표준  6억 초과  45%

 

세율 적용: 과세표준금액 x 해당구간 세율 = 재산세 납부액

과세표준	세율(2025년 기준)
6,000만원 이하	0.1%
6,000만원 초과 1억 5천만원 이하	6만원 + 6,000만원 초과금액의 0.15%
1억 5천만원 초과 3억원 이하	19만 5천원 + 1억 5천만원 초과금액의 0.25%
3억원 초과	57만원 + 3억원 초과금액의 0.4%

 

토지 재산세 계산법 (종합합산 기준)

1. 과세표준 = 공시지가 × 공정시장가액비율(70%)
2. 세율 적용:

과세표준	세율(2025년 기준)
5,000만원 이하	0.2%
5,000만원 초과 1억원 이하	10만원 + 5,000만원 초과금액의 0.3%
1억원 초과	25만원 + 1억원 초과금액의 0.5%

 

2. 종합부동산세 산정 방법

주택 종합부동산세 계산법

1. 과세표준 = (합산 공시가격 - 공제금액 9억) × 공정시장가액비율(60%) / 1주택자 공제금액 12억
2. 세율 적용 (2025년 기준):

과세표준	일반 세율 (2주택 이하 합산 금액)	3주택 이상 소유자 세율
3억원 이하	0.5%	0.5%
3억원 초과 6억원 이하	0.7%	0.7%
6억원 초과 12억원 이하	1.0%	1.0%
12억원 초과 25억원 이하	1.3%	2.0%
25억원 초과 50억원 이하	1.5%	3.0%
50억원 초과 94억원 이하	2.0%	4.0%
94억원 초과	2.7%	5.0%

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세금 감면 혜택 및 대상 (2025년 기준)

1. 1세대 1주택자 혜택

• 만 65세 이상 고령자: 재산세 25% 감면 (5억원 이하 주택)
• 종합부동산세 고령자 세액공제:

만 60세 이상 65세 미만: 20% 감면
만 65세 이상 70세 미만: 30% 감면
만 70세 이상: 40% 감면

 

• 종합부동산세 장기보유 특별공제:

5년 이상 10년 미만: 20% 감면
10년 이상 15년 미만: 40% 감면
15년 이상: 50% 감면

 

2. 취약계층 세금 감면

• 기초생활수급자: 재산세 전액 면제
• 장애인:
  • 장애의 정도가 심한 장애인: 재산세 30% 감면
  • 장애의 정도가 심하지 않은 장애인: 재산세 15% 감면
• 국가유공자 및 유족: 재산세 25% 감면
• 다자녀가구(3자녀 이상): 재산세 15% 감면

3. 특별 감면 대상

• 신혼부부(혼인 5년 이내): 1세대 1주택자인 경우 재산세 15% 감면(6억원 이하 주택)
• 생애최초 주택구입자: 취득세 감면과 함께 최초 3년간 재산세 50% 감면(5억원 이하 주택)
• 청년층(만 19~34세): 최초 주택 구입 시 5년간 재산세 40% 감면(4억원 이하 주택)

4. 임대주택 세금 감면

임대등록 주택:

• 장기일반민간임대(8년 이상): 재산세 25% 감면
• 공공지원민간임대(10년 이상): 재산세 40% 감면
• 사회주택임대(15년 이상): 재산세 75% 감면

5. 절세 전략

• 부부 공동명의 활용: 종합부동산세 합산 기준 분산
• 세제혜택이 있는 부동산 유형 선택(임대주택 등)
• 1가구 1주택 유지: 각종 감면혜택 극대화

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결론

부동산 공시가격은 부동산 보유세 산정의 기초가 되는 중요한 지표입니다. 2025년 공동주택 공시가격이 지난해에 비해 전국적으로 3.6% 정도 상승된다는 보도가 있었습니다. 서울의 경우 약 7%가 넘는 상승폭이 예상됩니다. 부동산 보유세는 공시가격을 기준으로 계산, 책정되기 때문에 올해 부동산 보유세는 지난해 보다 조금 늘어날 것으로 보입니다.

하지만, 2025년 현재 다양한 세금 감면 제도가 운영되고 있으므로, 자신의 상황에 맞는 감면 혜택을 적극 활용하는 것이 중요합니다. 특히 1세대 1주택자, 고령자, 장기보유자, 취약계층 등에 대한 다양한 감면 혜택을 꼼꼼히 살펴보고 적용받을 수 있는지 확인해보시기 바랍니다.

다음 글에서는 재산세와 종합부동산세를 따로 떼어 완벽 가이드로 자세하게 포스팅해 보도록 하겠습니다. 

부동산 세금 제도 및 적용 세율은 매년 변경될 수 있으므로, 최신 정보를 지속적으로
확인하고 전문가의 조언을 구하는 것이 현명한 방법입니다.