전세 매물은 줄고 월세 가격은 높아지는 부동산 시장

 

부동산 전세 매물 공급량이 줄고 있는 추세고 월세는 계속 높아지고 있습니다. 그 이유는 여러 가지 경제적, 사회적, 정책적 요인이 복합적으로 작용한 결과로 볼 수 있습니다. 오늘은 최근 부동산 시장의 흐름을 중심으로 주요 원인을 정리하고, 2025년 최신 트렌드를 반영해 설명하겠습니다.

요즘 전,월세로 이사할 집을 알아보는 분들은 체감하실텐데요. 지역에 따라 다르지만 특히, 서울 중심지의 경우 전세 임대 매물 자체가 너무 없다고 느껴지실 겁니다. 저는 마포에서 부동산을 운영중인데요. 현장에서 부동산 중개 업무를 하면서 점점 매물 자체가 희소해진다는 것을 피부로 체감하고 있습니다. 반면에 월세는 그 금액이 계속 높아지고 있습니다. 오늘은 제가 생각하는 여러가지 요인들에 대해 포스팅 해 보도록 하겠습니다.

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최근 부동산 전세 매물의 감소와 월세 금액의 상승 추세의 요인

 

1. 전세에서 월세로의 수요 전환

전세 제도에 대한 신뢰 저하와 전세자금대출 규제 강화로 인해 임차인들이 월세를 선호하거나 선택해야 하는 경우가 늘고 있습니다. 특히, 전세 사기와 같은 사건들로 인해 전세 계약에 대한 리스크가 부각되면서 월세 수요가 증가한 것도 사실입니다.

전세 매물이 줄어들고, 월세로 전환되는 주택이 늘어나면서 전세 임대 매물 공급이 감소하는 추세입니다. 예를 들어, 서울에서 월세 계약이 증가하며 전세 매물이 1년 만에 9% 감소했다는 보도가 있었습니다.

2. 소유주들의 부동산 시장 관망세

2025년 조기 대선을 앞두고 부동산 시장이 관망세에 접어들면서 소유주들이 임대를 놓는 것을 주저하고 있습니다. 정치적 불확실성으로 인한 부동산 정책의 변화 가능성 때문에 매매가가 하락 또는 세금 정책의 중과 가능성에 대한 우려로 임대인들이 전세나 월세 매물을 시장에 내놓지 않고 관망하며 대처하려는 경향이 강해졌습니다.

매물 부족은 전세와 월세 공급을 동시에 줄이며, 특히 수도권 지역에서 전세가가 상승하는 요인으로 작용하고 있습니다.

3. 신축 공급 감소와 기존 매물의 한계

아파트는 물론 빌라, 다세대 또한 신축 공급이 줄어들고 있으며, 과거 대규모 입주 물량(예: 2018년 헬리오시티)과 같은 공급  충격이 없어 전세 및 월세 매물 증가로 이어지지 않고 있습니다. 또한, 기존 주택의 경우 재건축·재개발로 인해 철거되거나 매물로 나오지 않는 경우가 많습니다.

신규 공급 부족은 매물 감소의 주요 원인으로, 특히 서울과 같은 대도시에서 전세와 월세 매물이 줄어드는 현상을 가속화합니다.

4. 임대인의 월세 선호와 수익성 추구

임대인들이 전세보다 월세를 선호하는 경향이 강해지고 있습니다. 전세금에 간주 임대료를 적용해 세금을 부과하는 정책의 영향도 있겠고요. 월세는 안정적인 현금 흐름을 제공하며, 전세금 반환으로 인한 자금 운용의 제약이 없기 때문입니다. 또한, 외국계 자본의 임대 시장 진출로 인해 월세 중심의 시장 재편이 가속화되고 있습니다. 전세 매물이 월세로 전환되면서 전세 매물이 급격히 감소하고 있습니다.

5. 정책 및 경제적 요인

정부의 전세자금대출 규제와 지난 정부의 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제) 시행 이후 임대인들이 매물을 회수하거나 월세로 전환하는 경우가 늘었습니다. 또한, 높은 금리 환경과 인플레이션으로 인해 임대인들이 더 높은 수익을 위해 월세를 선호하거나 매물을 시장에서 철회하는 경향이 강해졌습니다.

정책적 제약과 경제적 불확실성으로 인해 임대 매물이 줄어들고, 특히 전세 매물이 감소하는 추세가 두드러지고 있습니다.

6. 지역별 수급 불균형

수도권, 특히 서울과 같은 지역에서는 주거 수요가 여전히 높지만, 공급이 이를 따라가지 못하고 있습니다. 반면, 일부 지방에서는 인구 감소와 경제 활동 둔화로 임대 수요가 줄어 매물이 쌓이는 경우도 있습니다.

서울에서는 전세와 월세 매물이 부족해 가격이 상승하는 반면, 지방에서는 매물이 남아도는 양극화 현상이 나타나고 있습니다.

7. 전세사기와 신뢰 문제

전세 사기로 인해 임차인들이 전세 계약을 기피하면서 월세로 수요가 몰리고, 이로 인해 월세 매물의 가격을 상승시키는 악순환이 발생하고 있습니다. 월세 수요가 증가하면 공급 또한 증가해야 적정한 가격을 유지할 수 있지만 공급에 비해 수요의 증가 폭이 큰  상황이라 월세의 상승을 부채질하고 있습니다. 

8. 외국계 자본 유입

외국계 자본이 월세 중심의 임대 사업에 진출하면서 시장 구조가 월세 위주로 재편되고 있습니다. 이는 전세 매물 감소와 월세 가격 상승으로 이어질 가능성을 현실화 하고 있습니다. 시장에서 선호하는 주택 위주로 외국계 자본이 매입에 나서고 월세 임대 사업의 매물로 전환하면서 전체적인 월세 가격이 상승을 견인하고 있습니다.

9. 비아파트 전세 시세의 강제적 하락 조정

최근에는 전세보증보험 가입이 안되는 집은 아예 계약이 안되는 추세입니다. 보증보험 가입 한도인 7억 이하의 전세 매물의 경우는 임차인은 거의 필수적으로 전세보증보험을 들고 있습니다. 아예 전세보증보험이 가능한 매물만 골라서 본다고 하는게 더 정확합니다.

그런데, 여기서 아파트가 아닌 비아파트 주택들의 문제가 발생합니다. 보증보험 가입 가능 전세금액을 산정하는 기준이 공시가격의 126% 안에 들어와야 하는 규제 아닌 규제가 적용되기 때문입니다. 그런 이유로 서울 중심지에 소재한 주택들은 오히려 몇년전 전세 시세보다 오히려 전세가가 낮은 상황도 발생합니다. 결국 임대인들은 본인들이 생각하는 적정 전세가에서 보증보험 가입 가능한 전세가를 차감하고 나머지 금액을 월세로 환산하여 놓는 반전세로 매물을 전환하는 경우가 대폭 증가하고 있습니다. 반전세는 보증금이 큰 월세일 뿐이니까요. 그렇게 전세 매물은 계속 사라지고 있습니다.

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글을 마무리하며

전세 매물이 줄어들고 월세 금액이 지속적으로 상승하는 이유는 앞서 얘기한 여러가지 요인들이 있지만 가장 큰 원인은 신축 공급이 제대로 안되고 있는 이유가 가장 커 보입니다. 이것은 인구가 집중되는 서울 수도권 상급지의 아파트 가격 상승의 주요 원인이기도 합니다.

부동산 시장의 안정은 수요와 공급이 적정한 균형을 이룰 때 가능한 일입니다. 공급도 양질의 공급이어야 의미가 있습니다. 그래야 주거의 이동이 생기고 그 이동으로 또 다른 이동들이 뒤를 잇게 됩니다. 사람들은 항상 위를 향하여 목표를 가지고 살아갑니다. 지금보다 더 나은 주거를 갈망합니다. 하지만, 양질의 공급이 되질 않으면 이동할 이유가 사라집니다. 지금 사는 곳이 최선이니까요. 그러면 정체가 생기기 시작합니다. 더 나은 선택을 할 선택지가 없을 때, 그냥 눌러 앉게 되니까요.

누군가에겐 너무 비약해서 얘기하는 것으로 들릴지도 모르겠습니다. 하지만, 이것이 본능적인 사람의 심리입니다.

 

전세 매물을 찾으시는 분들께 꿀팁 하나를 알려드립니다.

월세 가격이 많이 상승했기 때문에 어찌되었건 같은 주택 조건 대비 전세대출 이자가 월세 보다는 저렴할 겁니다. 전세가 경제적으로 더 유리하다는 얘깁니다. 서울 중심지의 비아파트의 경우 전세가 더욱 유리합니다. 공시가격 기준 126% 이내의 전세 매물들을 볼수 있기 때문입니다. 만약 필로티 구조로 주차가 가능하고, 엘레베이터가 있으며, 사용승인일이 10년 이내의 다세대인데 전세보증보험 가입이 가능한 전세 물건이라면 하루, 이틀 사이로 고민을 끝내고 특별히 눈에 보이는 하자가 없으면 계약하세요. 일주일 후에는 없을 매물입니다. 집을 처음 보러 나온 분들은 더 좋은 매물이 있을거라고 생각하기 쉽습니다. 그럴수도 있지만 아닐 확률이 훨씬 높습니다. 마음에 드는 물건을 보았으면 킵해 둘 것이 아니라 계약하세요. 여유를 두고 고를만큼 매물의 여유가 있는 시장이 아닙니다.

 

주저리 주저리 얘기가 길었습니다. 다음 글에서 뵙겠습니다.