2025년 우리집 재산세 직접 계산해보자! 초간단 가이드

 

부동산을 소유하고 있다면 매년 납부해야 하는 재산세! 때가 되면 알아서 납부 고지서가 날아오니까 내라는대로 그냥 내셨나요? 여러분들도 한번쯤은 이 금액이 맞는건가 하고 궁금한 적이 있지 않으신가요? 우리 집 재산세가 왜 이 금액인건지 직접 계산할 수 있게 초간단 재산세 계산 가이드를 올려보도록 하겠습니다.

 

세금을 한번 계산해 볼라치면 시작도 전에 항상 머리부터 지끈거립니다. 그 이유는 수시로 변하는 세금 정책에 따른 적용 비율 역시 수시로 바뀌기 때문입니다. 게다가 1주택자는 비율 완화의 경우의 수를, 다주택자의 경우는 가중 비율까지 고려해서 적용해야 하니 이게 맞는지 저게 맞는지 헷갈릴수 밖에 없죠. 그러다보니 고지서가 내라는대로 납부하는게 속 편했던거죠.

 

이번 포스팅에서는 우리 집 재산세를 직접 계산해 보자는 취지로 주택에 한해  2025 재산세의 적용 기준을 살펴보고 기준에 맞추어 계산 방법을 알기 쉽게 정리해 드리도록 하겠습니다.

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재산세란? 

재산세는 토지, 주택, 건축물, 선박, 항공기 등 재산 소유자에게 부과되는 지방세입니다.

매년 6월 1일 기준으로 소유하고 있는 소유자에게 부과되며, 지방자치단체(시/군/구)가 관리합니다. 오늘은 주택에 한정해서 다루어 보도록 하겠습니다.

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주택 재산세 계산, 이렇게 쉬울 수가!

재산세를 구하는 식은 간단합니다.

재산세 = 과세표준 × 세율

 

정말 간단하죠! 근데, 과세표준은 뭐지? 네. 과세표준도 구하면 됩니다.  

과세표준 = 주택 공시가격  × 공정시장가액비율

 

역시 간단하죠? 이제 우리는 우리 집의 주택 공시가격을 찾아서 공정시장가액비율을 곱해 주기만 하면 우리 집 재산세를 결정하는  과세 표준금액을 구할수 있습니다. 그리고, 그 과세 표준금액에 해당하는 세율만 곱해 주면 우리 집 재산세 계산 끝!

 

기본적인 계산은 간단하지만 여기서 몇 가지를 추가 적용하는 부분에서 많이 복잡하다고 느끼는 것 같습니다. 일단, 도시지역에 소재한 주택은 도시지역분 재산세를 추가로 계산해야 합니다. 그리고, 지방세인 재산세는 지자체마다 대상에 따른 공제 및 감면 혜택이 조금씩 다릅니다. 따라서 1주택자의 기본적인 감면 혜택 외의 추가 감면 혜택은 소재한 지자체의 정확한 지침을 확인하셔야 합니다. 

 

자! 그럼 순서대로 5단계로 나눠 계산해 볼까요!

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1) 공시가격 확인하기

재산세의 시작은 공시가격! 국토교통부가 발표하는 주택(아파트, 연립, 다세대, 단독주택 등)의 공시가격을 먼저 확인해야 합니다.

 

확인 방법: 가장 쉽게 확인하는 방법은 국토교통부와 한국부동산원이 운영하는 부동산 공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다. 2025년 공시가격은 4월 30일 확정고시됩니다. 지난해 보다 전국 평균 약 3.65%, 서울 약 7% 상승될 것 같습니다.

 

팁: 공동명의 주택(공시가격 5억 가정)은 지분 비율로 공시가격을 나눠 계산(예: 50% 지분 → 5억 × 50% = 2.5억 원)

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2) 과세표준 계산하기

과세표준은 공시가격에 공정시장가액 비율을 곱해서 구합니다. 주택분의 공정시장가액비율은 60%입니다.

단, 1가구 1주택자에 한해 예외적으로 공정시장가액 비율을 인하 적용하여 세부담을 완화해 주고 있습니다.

1가구 1주택자	공시가격 3억 이하	공시가격  3억 ~ 6억 이하	공시가격 6억 초과
공정시장가액 비율	43%	44%	45%

 

공정시장가액비율: 1주택자 특례(1세대 1주택, 2년 이상 거주)와 다주택자에 따라 다르게 적용.

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3) 세율 적용하고 재산세 구하기

공시가격 구간에 따라 세율이 달라집니다. 2025년 기준 표로 정리했어요. 역시 1주택자 특례 세율이 적용됩니다.

과세표준	세율(2025년 기준)	1주택자 특례세율 (공시가격 9억 이하)
6,000만원 이하	0.1%	0.05%
6,000만원 초과 1억 5천만원 이하	6만원 + 6,000만원 초과금액의 0.15%	3만원 + 6,000만원 초과금액의 0.1%
1억 5천만원 초과 3억원 이하	19만 5천원 + 1억 5천만원 초과금액의 0.25%	12만원+1.5억원 초과금액의 0.2%
3억원 초과	57만원 + 3억원 초과금액의 0.4%	42만원+3억원 초과금액의 0.35%

 

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4) 재산세 감면 혜택 및 대상자 확인하기

지방세인 재산세는 지자체마다 대상에 따른 공제 및 감면 혜택이 다릅니다. 따라서 1주택자의 기본적인 감면 혜택 외의 추가 감면 혜택은 소재한 지자체의 정확한 지침을 확인하셔야 합니다. 이 글에서는 과거에 감면 혜택을 주었거나 최근에 언급이 있었던 가능성이 있는 대상자군만 정리해 드리겠습니다. 해당 되는 분들은 소재지의 지자체에 자세한 문의를 해 보시기 바랍니다. 

• 고령자: 만 60~64세 10% 공제, 65~69세 20% 공제, 70세 이상 30% 공제. 공시가격 9억 원 이하 1가구 1주택자.
• 주택 장기보유자: 5년 이상 보유 시 기간에 따른 장기보유특별공제.
• 기초생활수급자: 재산세 전액 면제.
• 장애인: 장애의 정도에 따라 15~30% 감면 (3억 이하 주택)
• 국가유공자 및 유족: 재산세 25% 감면 (5억 이하 주택)
• 다자녀가구(3자녀 이상): 재산세 15% 감면 (5억 이하 주택)
• 신혼부부(혼인 5년 이내): 1세대 1주택자인 경우 재산세 15% 감면(6억원 이하 주택)
• 생애최초 주택구입자: 취득세 감면과 함께 최초 3년간 재산세 50% 감면(5억원 이하 주택)
• 청년층(만 19~34세): 최초 주택 구입 시 5년간 재산세 40% 감면(4억원 이하 주택)
• 장기일반민간임대(8년 이상): 재산세 25% 감면
• 공공지원민간임대(10년 이상): 재산세 40% 감면
• 사회주택임대(15년 이상): 재산세 75% 감면

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5) 도시지역분 재산세 확인하기

도시지역분 재산세는 도시지역에 소재한 주택에 추가로 부가되는 재산세로 도시계획시설(도로, 공원, 하수도 등) 유지, 개발을 위해 추가로 부과되는 세금입니다. 과세표준액의 0.14%가 부과됩니다.

 

도시지역분 재산세 = 과세표준 × 세율 (0.14%)

 

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계산 예시로 우리 집 재산세 계산하기

예시 1: 1주택자 (공시가격 6억 원, 도시지역)

1	공시지가	600,000,000	입력값
2	과세표준	264,000,000	재산세 공정시장가액비율 44% 적용
3	재산세	348,000	12만원 + 1억5천만원 초과금액의 0.2%(감면 적용)
4	도시지역분	369,000	과세표준액의 0.14%
5	지방교육세	69,600	재산세액의 20%
6	총 납부액	787,200	재산세 + 지방교육세 + 도시지역분

 

어렵지 않죠? ^^  지방교육세는 재산세액의 20%를 추가로 부과하는 지방세입니다. 

지금 계산은 1주택자 특례(공정시장가액비율만 적용) 외의 재산세 감면 혜택을 적용하지 않은 계산입니다. 만일 혜택을 받는 분들이라면 공제 또는 감면 비율을 적용해서 계산하면 됩니다.

예시 2: 다주택자 (공시가격 6억 원, 도시지역)

1	공시지가	600,000,000	입력값
2	과세표준	360,000,000	재산세 공정시장가액비율 60% 적용
3	재산세	810,000	57만원 + 3억원 초과금액의 0.4%
4	도시지역분	504,000	과세표준액의 0.14%
5	지방교육세	162,000	재산세액의 20%
6	총 납부액	1,476,000	재산세 + 지방교육세 + 도시지역분

 

예시 2는 똑같은 조건의 다주택자의 경우의 계산입니다. 재산세 납부액이 거의 2배가 되는군요.

1주택자 공정시장가액비율 특례를 적용받지 못했고, 역시 1주택자 특례세율을 적용받지 못한 결과입니다.

예시 3: 1주택자 (공시가격 10억 원, 도시지역)

1	공시지가	1,000,000,000	입력값
2	과세표준	450,000,000	재산세 공정시장가액비율 45% 적용
3	재산세	1,170,000	57만원 + 3억원 초과금액의 0.4%
4	도시지역분	630,000	과세표준액의 0.14%
5	지방교육세	234,000	재산세액의 20%
6	총 납부액	2,034,000	재산세 + 지방교육세 + 도시지역분

 

1주택자이기 때문에 과세표준을 구하는 공정시장가액비율 특례는 적용이 되었지만 공시가격이 9억원 이하 조건을 넘은 10억원이라서 재산세를 구하는 1주택자 특례세율은 적용이 되지 않았습니다.

예시 4: 1주택자 (공시가격 6억 원, 도시지역, 고령자 공제 혜택 20% 적용)

1	공시지가	600,000,000	입력값
2	과세표준	264,000,000	재산세 공정시장가액비율 44% 적용
3	공제적용 과세표준	211,200,000	고령자 공제 20% 적용 ( 264,000,000의 80%)
4	재산세	242,400	12만원 + 1억5천만원 초과금액의 0.2%(감면 적용)
5	도시지역분	295,680	과세표준액의 0.14%
6	지방교육세	48,480	재산세액의 20%
7	총 납부액	586,560	재산세 + 지방교육세 + 도시지역분

 

예시 1의 경우에 고령자 공제 혜택을 적용한 결과입니다. 이해가 되시죠? 앞서 말씀드린 것처럼 공제 혜택은 지자체별로 상이하니 해당 소재지의 혜택을 확인하시고 적용해 보시기 바랍니다. 공제 혜택으로 재산세 약 20만원 정도가 줄어든 것을 확인할 수 있습니다. 

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납부 일정과 방법

• 납부 일정:
  • 1기: 7월 16일~7월 31일 (세액 20만 원 이하 시 전액 납부)
  • 2기: 9월 16일~9월 30일
• 납부 방법:
  • 온라인: 위택스, 홈택스, 은행 앱, 카카오페이 등
  • 오프라인: 은행 창구, 우체국, 지방자치단체 세무부서
• 주의: 기한 내 미납 시 3% 가산세 부과.

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계산 전 체크리스트

1. 공시가격 확인했나요? → 부동산 공시가격 알리미 접속!
2. 1주택자 여부 확인: 1세대 1주택, 2년 이상 거주 충족?
3. 감면 혜택 확인: 고령자(만 65세 이상), 장기보유(5년 이상)?
4. 위 표에서 세율과 공정시장가액비율 찾아 적용!

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마무리

2025년 재산세는 1주택자 특례와 공시가격 변동에 주목해야 합니다. 올해 공시가격 확정고시는 4월 30일 발표됩니다. 2024년 지난해 보다 전국 평균 약 3.6% 정도 주택 공시가격이 상승한 것으로 보도되었습니다. 서울의 경우는 약 7%가 넘는 공시가격 상승이 적용되었다고 합니다. 주택 공시가격이 상승되었다는 것은 올해 재산세가 늘어날 것을 예상할 수 있습니다.

본문에서 말씀드린 것처럼 재산세는 지방세이니만큼 해당 지자체의 재산세 감면 혜택을 잘 활용하는 것이 재산세를 절세할 수 있는 방법입니다.

납부 기한(7월, 9월)을 준수하고, 전자고지, 주택연금, 임대사업자 등록 등 절세 방법을 적극 활용하세요. 또, 부동산 거래 시 6월 1일을 기준으로 소유하는 사람에게 당해 재산세가 부과된다는 것도 잊지마시기 바랍니다.

 

오늘은 2025년 주택 재산세를 계산하는 방법에 대해 알려드렸습니다. 공시가격, 세율, 공정시장가액비율만 알면 누구나 쉽게 세금을 계산해 볼수 있습니다. 도움이 되셨기를 바라면서 다음 글에서 만나요!

 

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