대법원 판례로 보는 임차인 계약갱신청구권 vs 실거주 매수인 분쟁 해결 가이드

 

임차인의 계약갱신청구권과 실거주 매수인 간의 분쟁을 다룬 대법원의 최근 판례(2022.12)를 설명하면서 갱신 거절 요건, 판례 변화, 적용 범위 및 실무적 시사점을 정리해 보도록 하겠습니다.

 

임차인의 계약갱신청구권은 주택임대차보호법에서 임차인의 주거 안정성을 보장하기 위해 도입된 제도로, 임대차 계약 만료 시 임차인이 일정 요건 하에 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 임차인에게 강력한 보호 장치로 작용하지만, 실거주를 목적으로 주택을 매수한 매수인과의 이해관계 충돌로 인해 빈번한 분쟁을 초래해 왔습니다. 특히, 매수인이 주택을 직접 사용하고자 할 때, 임차인의 계약갱신청구권 행사로 인해 입주가 지연되거나 불가능해지는 사례가 증가하며 법적 논란이 끊이지 않았습니다.

 

문제의 핵심은 주택임대차보호법에서 매수인의 계약갱신 거절 권한을 명시적으로 규정하지 않은 데 있습니다. 매수인은 매매 계약 체결 시점에는 아직 소유자(임대인)가 아니므로, 임차인의 갱신 요구를 거절할 법적 지위가 불분명했습니다. 이로 인해 실거주를 원하는 매수인과 임차인 간 갈등이 심화되었고, 법원에서도 동일한 사안에 대해 상반된 판결이 나오며 현장의 혼란이 가중되었습니다.

 

2022년 12월, 대법원은 이러한 논란을 종결짓는 판결을 내놓았습니다. 이 판결은 계약갱신청구권의 거절 주체와 관련된 법적 해석을 명확히 하여, 실거주 목적의 매수인에게도 일정한 조건 하에 갱신 거절 권한을 인정했습니다. 본 글에서는 임차인의 계약갱신청구권 개요와 분쟁 배경을 시작으로, 대법원 판례 이전의 문제점, 2022년 판례의 주요 내용, 적용 범위 및 예외 가능성, 그리고 변화된 판례가 실무에 미치는 영향을 살펴보겠습니다.

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목차

• 1. 임차인의 계약갱신청구권 개요 및 분쟁 발생 배경
• 2. 대법원 판례 이전의 상황 및 문제점
• 3. 대법원 판례의 등장 및 주요 내용 (2022년 12월)
  • 대법원 판례의 핵심 내용
• 4. 대법원 판례의 적용 범위 및 예외 가능성
• 5. 결론. 대법원 판례에 따른 실무적 기준

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1. 임차인의 계약갱신청구권 개요 및 분쟁 발생 배경

임차인은 임대차 계약 만기가 되기 6개월에서 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 요구를 할 수 있습니다.

정당한 사유가 없다면 임대인은 계약 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 그런데 정당한 거부 사유 중의 하나가 임대인이나 그 직계 존비속이 해당 주택에 직접 거주하려는 경우입니다.

이 과정에서 가장 많이 발생하는 분쟁 사유는 실거주 목적으로 주택을 매수하고 임대인의 지위를 승계하는 매수인의 경우에도 임차인의 계약갱신청구권의 행사 요청을 정당하게 거부할 수 있느냐 하는 것입니다.

 

해당 집에 임차인이 살고 있다면 만기 시에 임차인은 계약 갱신 요구권을 사용할 수 있습니다. 그런데 매수인은 직접 실거주를 하려고 매매 계약을 했을 뿐, 소유권 이전이 완료되기 전까지는 매수인은 아직 소유자도 아니고 임대인도 아닙니다.

아쉽게도 매매 계약을 체결한 매수인도 임차인의 이 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는지에 대한 상황은 법률에 정확하게 규정되어 있지 않습니다. 이로 인해 실제 현장에서는 많은 다툼이 있었고, 재판까지 간 사례들이 있었습니다.

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2. 대법원 판례 이전의 상황 및 문제점

대법원 판례가 나오기 전에는 임차인의 계약갱신요구권과 실거주 매수인 간의 분쟁에 대해 혼란이 거듭되었습니다.

초창기 판례는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 것은 그 당시 소유자뿐이라고 보았습니다. 따라서 실거주를 원하는 매수인은 아직 소유자가 아니므로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없었고, 임차인의 계약갱신요구권이 유효하게 성립된다고 판단했습니다.

 

주택 임대차 보호법에 따라 매수인은 매도인의 권리와 의무를 그대로 승계하므로, 매수인은 유효하게 성립된 임차인의 계약갱신요구권을 거부할 수 없었습니다. 결과적으로, 매수인이 실거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절하려면 임대차 계약이 만료되기 6개월 전까지 매수인 본인 앞으로 소유권 이전 등기를 완료해야 한다는 것이 초창기 판례의 입장이었습니다.

 

하지만 매매 계약부터 잔금 처리까지 보통 2~3개월이 걸리므로, 임차인 만기 6개월 이전에 소유권 이전 등기까지 마치려면 현실적으로 어려움이 있습니다. 이 때문에 어렵게 내 집 마련을 한 매수인들이 임차인의 계약갱신요구권 때문에 실제로 입주하지 못하는 경우도 꽤 많았습니다.

 

2020년 당시 급하게 만들어진 임대차 3법이 오히려 임차인으로 살다가 내 집 마련을 시작하는 사람들에게 적잖은 피해를 준 사례인 것이죠. 실제 이 문제로 매매 계약이 파기되거나 법률 분쟁이 많이 발생하였습니다. 더 큰 문제는 똑같은 상황에서도 담당 판사에 따라 정반대의 판결이 나오기도 해서 현장에서는 혼란이 더 가중되었습니다.

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3. 대법원 판례의 등장 및 주요 내용 (2022년 12월)

2022년 12월, 대법원에서 임차인의 계약갱신요구권과 실거주 매수인 간 분쟁에 대한 판례가 나오게 됩니다 . 대법원은 이 판례를 통해 그 동안의 수 많은 논란에 종지부를 찍었습니다.

대법원 판례의 핵심 내용

주택 임대차 보호법에서 말하는 임대인은 꼭 갱신 요구 시점의 임대인만을 의미하지 않는다고 보았습니다.

계약 갱신 요구 시점에 임대인에게 실거주를 이유로 거절할 권리가 있다면, 이 권리는 실거주를 희망하는 새로운 임대인, 즉 매수인에게 이전될 수 있다고 판단했습니다.

따라서, 임차인의 만기 2개월 전까지 소유권 이전 등기를 완료한 매수인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다고 판시했습니다.

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4. 대법원 판례의 적용 범위 및 예외 가능성

2022년 12월에 나온 대법원 판례는 임차인이 계약 갱신 요구를 하기 이전에 매매 계약이 먼저 있었고, 그 이후에 임차인이 계약 갱신 요구를 한 상황에 적용됩니다. 이러한 경우 매수인은 본인이 실거주를 목적으로 주택을 매수한 것이므로 곧바로 임차인에게 계약 갱신 거절을 직접 통지했습니다. 이는 임차인이 계약 갱신 요구를 할 그 당시에 실거주를 목적으로 계약한 매수인이 이미 존재하고 있었다는 것을 의미합니다.

 

하지만 특정한 케이스에서는 또 다시 논란의 소지가 생길 가능성이 있습니다.

예를 들어, 실거주를 목적으로 한 매수인이 없는 상태에서 임차인이 계약 갱신 요구를 먼저 하여 계약 갱신 요구권이 유효하게 성립된 이후에 매매 계약이 뒤늦게 체결되는 상황이라면 또 판례가 달라질 가능성이 일부 존재하는 것입니다.

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5. 결론. 대법원 판례에 따른 실무적 기준

• 대법원 판례 이전: 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 계약 갱신 요구를 할 경우, 이전에는 실거주 목적의 매수인이라도 이를 거절할 수 없었습니다.
• 대법원 판례 이후: 대법원 판례에 따라, 계약서만 작성한 매수인도 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 단, 매수인이 임차인의 계약갱신요구를 거절하고 실거주를 하려면, 임대차 계약 만료 2개월 전까지 매수인 본인 앞으로 소유권 이전 등기를 완료해야 합니다.

법률안의 관련 사안이 보완 개정된 것이 아니라서 법정에서 다투는 사건들이 발생할 가능성은 여전히 남아 있습니다.

하지만,  현재는 최종심인 대법원의 판례를 기준으로 분쟁을 조율하고 해결하는 것이 최선입니다.

 

 

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