상생임대주택 특례 완벽 정리, 양도소득세 절세 꿀팁

 

상생임대주택 특례 제도가 2026년 말까지 2년 더 연장되었습니다. 상생임대주택 특례를 잘 활용하면 조건에 따라 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것을 알고 계신가요? 임대주택 세제 혜택을 받으려면 보통 지방자치단체나 세무서에 임대사업자 등록을 해야 한다고 알고 있지만, 상생임대주택은 별도의 등록 절차 없이도 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

오늘은 이 상생임대주택 특례 제도에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차

• 1. 상생임대주택이란?
• 2. 상생임대주택 세제 혜택 적용 조건
  • 1) 직전 임대차 계약의 임대기간이 1년 6개월 이상일 것
  • 2) 상생 임대차 계약의 임대기간이 2년 이상일 것
  • 3) 직전 임대차 계약 대비 임대료 증가율이 5% 이내일 것
  • 4) 2021년 12월 20일 ~ 2026년 12월 31일 중에 임대차계약 후 임대개시 할 것
• 3. 상생임대주택 세제 혜택 3가지
  • 1) 조정대상지역 내 주택, 거주 요건 배제 비과세 혜택
  • 2) 장기보유 특별공제 혜택 강화
  • 3) 거주 주택 비과세 특례 적용
• 4. 상생임대주택 특례제도 활용 시 유의사항
• 5. 결론

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1. 상생임대주택이란?

상생임대주택은 임대료 인상을 5% 이내로 제한한 임대인에게 세제 혜택을 제공하는 제도입니다. 2021년 말 도입된 이 제도는 임대차3법(계약갱신청구권, 전·월세상한제, 전월세신고제)으로 인한 전,월세 시장 혼란을 완화하고, 임대인과 임차인의 상생을 목표로 합니다. 2022년 6·21 부동산 대책으로 요건이 완화되고 혜택이 강화되었으며, 최근 2026년 말까지 적용 기간이 연장되었습니다.

• 임대인과 임차인이 상생하는 주택을 말합니다.
• 임차인은 임대료를 기존보다 최대 5%만 올릴 수 있어 주거 안정이 보장됩니다.
• 임대인은 5% 인상 제한을 지킨 ‘착한 임대’를 했다는 이유로 양도소득세 혜택을 받습니다.

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2. 상생임대주택 세제 혜택 적용 조건

1) 직전 임대차 계약의 임대기간이 1년 6개월 이상일 것

• 직전 임대차 계약이란 임대인이 주택을 취득한 이후 직접 체결한 임대차 계약을 말합니다.
• 기존에 임차인이 있던 승계 계약은 ‘직전 임대차 계약’으로 인정되지 않습니다.
• 계약 기간은 최소 1년 6개월 이상이어야 합니다.

2) 상생 임대차 계약의 임대기간이 2년 이상일 것

• 직전 임대차 계약 종료 후 체결한 임대차 계약이어야 하며, 최소 2년 이상의 임대 계약을 체결해야 합니다.
• 일반적으로 주택임대차보호법에 따라 2년 계약이 기본이므로 두 번의 계약 갱신으로 요건 충족 가능.

3) 직전 임대차 계약 대비 임대료 증가율이 5% 이내일 것

• 직전 임대차 계약과 상생 임대차 계약 기간 사이에 임대료는 5%까지만 인상 가능합니다.
• 다만, 2년 임대 계약 이후에는 5% 인상 제한을 계속 지키지 않아도 세제 혜택은 유지됩니다.

4) 2021년 12월 20일 ~ 2026년 12월 31일 중에 임대차계약 후 임대개시 할 것

• 이 기간 안에 상생 임대차 계약이 이루어지고 임대 개시되면 조건을 만족합니다.

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3. 상생임대주택 세제 혜택 3가지

1) 조정대상지역 내 주택, 거주 요건 배제 비과세 혜택

일반적으로 취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 2년 거주 요건을 충족해야 양도소득세 비과세가 가능하지만, 상생임대주택은 2년 임대차 계약 기간을 거주한 것으로 인정해 거주 요건을 면제합니다.

예를 들어, 1세대 1주택자 양도소득세 공제 금액인 12억 원 이하 양도차익은 비과세, 12억 초과분만 과세됩니다.

2) 장기보유 특별공제 혜택 강화

일반 장기보유 특별공제는 보유 기간에 따라 최대 30% 공제(연 2%)를 받지만, 상생임대주택은 보유 기간과 거주 기간을 합산해 최대 80% 공제(연 4%)가 가능합니다. 실제 거주 기간이 없어도 2년 임대 계약 기간을 거주한 것으로 인정받아 공제율이 높아집니다.

3) 거주 주택 비과세 특례 적용

일정 요건을 충족한 등록임대주택을 보유한 상태에서 상생임대주택을 양도할 경우, 1주택만을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용하여 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

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4. 상생임대주택 특례제도 활용 시 유의사항

1. 다주택자의 경우, 마지막 남은 1채에만 상생임대주택 혜택 적용 가능하므로, 양도 차익이 큰 주택을 남기는 것이 절세에 유리합니다.
2. 직전 임대차 계약과 상생 임대차 계약 사이 5% 임대료 인상 제한만 지키면 되고, 이후 임대료 인상은 자유롭게 해도 세제 혜택은 유지됩니다.
3. 세제 혜택 입증은 직전 임대차 계약서와 상생 임대차 계약서로 가능하며, 묵시적 갱신도 인정됩니다.
4. 임차인이 중도 퇴거 시 새 임차인과 계약 기간을 합산할 수 있으나, 임대료는 기존 계약과 동일하거나 낮아야 합니다.

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5. 결론 - 상생임대주택은 강력한 양도소득세 절세 수단

상생임대주택은 별도 등록 없이도 누구나 쉽게 적용받을 수 있는 강력한 양도소득세 절세 수단입니다. 임대료 5% 인상 제한만 준수하면 큰 세제 혜택을 누릴 수 있습니다.

가장 중요한 핵심은 취득 당시 조정대상지역에 해당되었던 주택의 경우 양도소득세 비과세 요건에는 2년 이상의 거주 요건이 있는데요. 임대만 주어서 거주 요건을 충족하지 못한 주택도 상생임대주택의 요건을 갖추면 거주 요건을 충족한 것으로 인정한다는 것입니다. 결론적으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받을 수 있다는 겁니다.

 

현재, 임대를 놓고 있는 주택이 있다면 꼭 상생임대주택 요건 충족 여부를 확인해 보시고 기간 안에 요건을 충족시켜 놓으세요. 일단, 상생임대주택의 요건만 충족이 되었으면 이후에 언제고 마지막 주택으로 매매할 때 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또, 중요한 것은 상생임대주택의 혜택은 마지막 남은 1채에만 적용이 가능하다는 것입니다. 시세 차익이 커서 양도세 부담이 큰 매물 위주로 선별하여 혜택을 받는 우선 순위를 정하는 것이 현명한 일입니다.