계약갱신청구권 합법적으로 거부할 수 있는 사유 총정리

 

계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정성을 보장하기 위해 도입된 제도로, 주택임대차보호법에 따라 일정 조건 하에서 임차인이 임대차 계약을 갱신할 수 있는 권리를 말합니다. 이는 특히 임대료 인상률 제한이나 계약 종료로 인한 임차인의 불안을 줄이고, 안정적인 주거 환경을 제공하는 데 목적이 있습니다.

하지만 임대인 역시 정당한 사유가 있을 경우 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 권리가 법적으로 보장되어 있습니다. 이 글에서는 계약갱신청구권의 개념을 간략히 정리하고, 임대인이 이를 합법적으로 거부할 수 있는 사유를 상세히 살펴보겠습니다.

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목차

• 계약갱신청구권이란?
• 합법적인 계약갱신청구권 거부 사유
• 계약갱신청구권 거부 시 주의사항
• 임차인의 대응 방안
• 맺음말

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계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제 6조의 3에 규정된 제도로, 임차인이 임대차 계약 기간이 만료되더라도 1회에 한해 계약을 갱신할 수 있는 권리를 보장합니다. 이를 통해 임차인은 최대 2년(기존 계약 기간) + 2년(갱신 기간) 동안 주거를 유지할 수 있습니다. 단, 이 권리는 임대차 계약이 2020년 12월 10일 이후 체결된 경우에 적용되며, 특정 요건을 충족해야 합니다.

 

그러나 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 있을 경우 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 이러한 거부 사유는 주택임대차보호법에 명시적으로 규정되어 있으며, 이를 충족하지 못하면 거부는 불법으로 간주될 수 있습니다. 아래에서는 합법적인 거부 사유를 구체적으로 살펴보겠습니다.

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합법적인 계약갱신청구권 거부 사유

주택임대차보호법 제 6조의 3 제1항 및 관련 조항에 따르면, 임대인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 주요 사유는 다음과 같습니다.

1. 임차인의 임대료 체납
   임차인이 2개월 이상의 임대료를 체납한 경우, 임대인은 계약갱신을 거부할 수 있습니다. 이는 임차인이 계약의 기본 의무인 임대료 지급을 이행하지 않은 경우로, 법적으로 명확한 거부 사유로 인정됩니다. 예를 들어, 월세 50만 원을 2개월 이상 미납한 경우, 총 100만 원 이상의 체납이 발생하면 이 사유에 해당됩니다. 체납 금액이 소액이거나 임차인이 즉시 납부 의사를 밝히더라도 법은 체납 사실 자체를 중시합니다.
2. 임차인의 계약 위반
   임차인이 임대차 계약에서 정한 주요 의무를 위반한 경우도 거부 사유가 됩니다. 예를 들어, 임대인의 동의 없이 주택을 전대(재임대)하거나, 주거 목적의 주택을 무단으로 상업 용도로 사용하는 경우가 이에 해당됩니다. 또한, 임차인이 주택을 고의나 중대한 과실로 심각하게 훼손하거나, 이웃에게 지속적인 피해를 주는 행위를 한 경우도 포함됩니다.
3. 임대인의 실거주 필요
   임대인 또는 그 직계존속(부모), 직계비속(자녀)이 해당 주택에 실제로 거주할 필요가 있는 경우, 계약갱신을 거부할 수 있습니다. 이는 임대인의 주거권을 보호하기 위한 조항으로, 실거주 의사가 명확해야 하며, 단순히 임대료 인상을 목적으로 한 거짓 주장은 인정되지 않습니다. 예를 들어, 임대인이 기존 주거지를 매각하고 해당 주택으로 이사해야 하는 경우, 법은 이를 정당한 사유로 인정합니다.
4. 주택의 재건축 또는 철거 필요
   주택이 노후화되어 재건축이 필요하거나, 안전상의 이유로 철거가 불가피한 경우, 임대인은 계약갱신을 거부할 수 있습니다. 단, 이 경우 재건축 또는 철거 계획이 구체적이어야 하며, 관련 허가나 계획서 등 객관적인 증빙이 필요합니다. 예를 들어, 지방자치단체로부터 재건축 승인을 받은 경우, 이는 합법적인 거부 사유로 인정됩니다.
5. 임대인의 경제적 결핍
   임대인이 주택을 매각하여 경제적 어려움을 해결해야 하는 경우, 계약갱신을 거부할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 심각한 재정난에 처해 주택을 처분해야 하는 상황이라면, 법원은 이를 정당한 사유로 판단할 수 있습니다. 그러나 단순히 더 높은 가격에 매각하고자 하는 의도는 정당한 사유로 인정되지 않습니다.
6. 기타 정당한 사유
   법은 위의 사유 외에도 ‘기타 이에 준하는 정당한 사유’를 인정합니다. 이는 구체적인 상황에 따라 법원의 판단에 달려 있으며, 예를 들어 임차인이 주택 내에서 불법 행위를 저지른 경우 등이 포함될 수 있습니다. 다만, 이 경우 임대인은 거부 사유의 정당성을 입증할 책임이 있습니다.

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계약갱신청구권 거부 시 주의사항

임대인이 계약갱신청구권을 거부하려면, 단순히 거부 의사를 밝히는 것만으로는 부족합니다. 다음과 같은 절차와 주의사항을 준수해야 합니다.

• 사유의 명확한 통지: 임대인은 계약 만료 6개월에서 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거부 의사와 그 사유를 서면으로 통지해야 합니다. 통지하지 않으면 계약이 자동 갱신될 수 있습니다.
• 증빙 자료 준비: 거부 사유가 실거주, 재건축, 경제적 사정 등이라면, 이를 뒷받침할 수 있는 객관적인 증빙(예: 가족관계증명서, 재건축 허가서, 재정 관련 서류 등)이 필요합니다.
• 법적 분쟁 대비: 임차인이 거부에 동의하지 않을 경우, 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 이때 법원은 임대인의 거부 사유가 정당한지 엄격히 심사하므로, 사유가 명확하지 않거나 증빙이 부족하면 거부가 무효로 판단될 수 있습니다.

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임차인의 대응 방안

임차인 입장에서는 임대인의 갱신 거부가 부당하다고 판단될 경우, 법적 대응이 가능합니다. 예를 들어, 임대인이 실거주를 이유로 거부했으나 실제로 주택을 제3자에게 임대한 경우, 임차인은 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 또한, 임차인은 거부 통지를 받은 즉시 명확한 거부 사유를 파악하고 법률 전문가와 상담하여 계약갱신청구권을 거부한 사유의 정당성을 검토하고 대응하는 것이 중요합니다.

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맺음말

계약갱신청구권과 관련한 다툼이 적지 않게 일어나고 있습니다. 계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정성을 보장하는 중요한 제도이지만, 임대인 역시 법적으로 정당한 사유가 있을 경우 이를 거부할 권리가 있습니다.

임대료 체납, 계약 위반, 실거주 필요, 재건축, 경제적 사정 등은 대표적인 합법적 거부 사유이지만 몇몇 사유들은 명확한 증빙과 절차가 필요합니다. 임대인과 임차인 모두 주택임대차보호법의 내용을 정확히 이해하고, 되도록이면 다툼이 생기는 일을 피하는 것이 현명합니다. 그럼에도 불구하고 분쟁 발생 시에는 감정적 다툼 보다는 법률 전문가의 도움을 받아 적절하게 대응하는 것이 무엇보다 중요합니다. 

 

다음 글에서는 계약갱신청구권 관련 소송의 사례와 최근 판례에 대한 글을 정리해서 올려보도록 하겠습니다.

 

 

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