2025년 현재, 부동산 신축 공급 물량이 아파트는 물론, 빌라 다세대 시장 역시 서울 수도권에서는 원활하지 않습니다. 몇해 전부터 양질의 신축 공급이 원활치 않으면서 올해 봄 이사철에도 이사하는 세대가 여전히 감소 추세임을 공인중개사인 저로서는 피부로 실감하고 있습니다.
그나마 신축 분양을 하는 몇 안되는 현장도 고전을 면치 못하고 있습니다. 그 이유는 높은 분양가 때문입니다. 실 사용평수 13평 남짓한 투룸의 분양가가 4억 중반을 넘었고, 실 사용평수 18평 가량의 쓰리룸의 분양가는 6억을 훌쩍 넘는 분양 호가를 보이고 있으니까요. 이 가격이면 아파트를 사지 하는 분들이 보편적으로 많은 것 같습니다.
건축 자재비의 상승에 따른 건축비의 상승, 인건비의 상승, 오르면 올랐지 내리지 않는 땅값!
그래서, 궁금해졌습니다. 제 부동산이 소재하고 있는 마포구 기준으로 빌라 다세대를 신축하면 분양가는 얼마나 되는걸까? 지금 분양하고 있는 신축들의 분양 호가는 적정한가? AI의 도움을 받아 대강의 비용을 계산해 보았습니다.
목차
마포구 신축빌라 건축비용 및 분양가 모의 계산
1. 대지 100평의 땅에 투룸 8세대, 쓰리룸 8세대 총 16세대를 지어 봅시다.
(1) 마포구의 평당 땅값은 3,500만원으로 설정했습니다.
고객들이 부동산에서 상담하실 때 생각하는 땅값은 항상 평당 4,000만원 이상을 생각하는 경향이 있습니다. 파는 사람과 사는 사람 사이에는 언제나 괴리가 있기 마련입니다. 위치에 따라 평당 4,000만원 이상의 가치가 있는 곳도 있지만 그렇지 않은 곳도 많습니다. 여기에서는 평지 기준 적당히 좋은 위치로 평당 3,500만원으로 설정해 보겠습니다. 이는 이전에 실제 건축업자들이 고려했던 금액이기도 하니까요.
(2) 건축비는 평당 1,000만원으로 설정했습니다.
이 평당 건축비는 AI를 통해 최근 건축 사례를 검색하여 적용한 금액입니다. 실제로도 건축 자재비 상승과 인건비 상승으로 인해 평당 건축비가 많이 상승한 것이 사실입니다. 최근에는 빌라 다세대 역시 친환경 건축 기조를 반영해야 하기 때문에 예전의 빌라와는 건축 공법 자체가 많이 달라졌습니다. 또 하나, 대규모로 건축 되는 아파트 현장은 규모의 경제가 적용되어 건축 원자재 구입비용 등에서 예산을 감축할 수 있는 부분이 소규모 건축 현장에서는 적용하기가 어렵습니다. 오히려 소규모 건축 현장의 평당 건축비가 더 높은 이유입니다. 대신, 토목 공사 부분까지 이 안에 포함된 것으로 가정 하겠습니다.
(3) 그 외의 비용들은 항목만 나열해 주고 최근 사례들을 검색하여 AI에게 맡겨 보았습니다.
건축 전문가는 아닌터라 그 외의 건축 부대 비용 중에 빠진 것이 있을 수도 있습니다만, 그래도 기본적으로 고려해야 할 것들을 추가하여 계산해 보았습니다.
건축주 마진은 10%로 계산해 보았습니다. 자! AI가 뽑아준 결과입니다.
| 항목 | 비용 (억 원) | 비고 |
| 대지 구입비 | 35.00 | 100평 × 평당 3,500만 원 (마포구 시세, 2025년 기준) |
| 건축비 | 24.00 | 연면적 240평 × 평당 1,000만 원 (마포구 기준) |
| 인테리어, 가전 | 1.92 | 투룸(10평) 1,000만 원 × 8, 3룸(14평) 1,400만 원 × 8 |
| 취득세 | 1.61 | 대지비 35억 원 × 4.6% |
| 철거비 | 0.60 | 기존 건물 150평 × 평당 40만 원 |
| 설계비 | 0.96 | 건축비 × 4% |
| 감리비 | 0.36 | 건축비 × 1.5% |
| 부대비용 (인허가비 등) | 2.40 | 건축비 × 10% |
| 엘레베이터 설치비 | 0.50 | 5층 빌라 기준 |
| 필로티 공사비 | 0.30 | 1층 60평 × 평당 50만 원 |
| 외부 조경/부대시설 | 0.55 | 주차장 포장(0.15억), 조경(0.4억) |
| 공공시설 연결비 | 1.00 | 상하수도(0.4억), 전기/가스(0.2억), 공공시설 부담금(0.4억) |
| 소방시설 설치비 | 0.64 | 스프링클러(0.24억), 비상조명/소화기(0.4억) |
| 마케팅/분양 비용 | 1.00 | 중개수수료(0.6억), 광고비(0.4억) |
| 예비비 | 3.75 | 총 사업비 × 5% (기존 부대비용에 일부 포함) |
| 하자보수예치금 | 2.46 | 분양가 82.16억 원 × 3% (기본 시나리오) |
| 건축주 마진 (10%) | 6.31 | 투룸 0.39억 × 8 + 3룸 0.54억 × 8 (기본 시나리오) |
| 총 사업비 (기본) | 74.48 | 금융 비용, 관리비 예비비 제외 |
| 총 사업비 (최대) | 76.56 | 금융 비용(1.88억), 관리비 예비비(0.2억) 포함 |
2. 분양가 최종 정리
앞서 말씀드린대로 대강의 계산을 해 보는 것이기 때문에 세부적인 디테일은 많이 떨어질수 있습니다. 어쩌면 빠진 항목도 있을수 있고 책정된 것중에 시세보다 많이 잡힌 부분도 있을 수 있습니다. 하지만 건축비의 제일 큰 부분인 대지비와 건축비 부분을 현재 시세에 맞춰 전제하고 계산해 본 것이기 때문에 이렇게 산출한 신축 분양가는 어느 정도 오차 범위 내에서 참고할 만하다고 생각됩니다.
(1) 기본 시나리오 (금융 비용, 관리비 예비비 제외)
투룸: 4.31억 원 (실 사용면적 13평, 지분 5.2평)
3룸: 5.96억 원 ( 실 사용면적 18평 , 지분 7.3평)
(2) 최대 비용 시나리오 (금융 비용, 관리비 예비비 포함)
투룸: 4.43억 원 ( 실 사용면적 13평 , 지분 5.2평)
3룸: 6.13억 원 ( 실 사용면적 18평 , 지분 7.3평)
현재, 마포구에서 분양중인 신축 분양가와의 비교
현재, 마포구에서 분양중인 신축 다세대 빌라 현장은 손에 꼽을만큼 몇 군데 안됩니다. 모의 계산을 해놓고 보니 그 분양 호가가 큰 차이가 없습니다. 지금 분양중인 신축 현장들의 2룸 호가는 4억 중반선이고, 3룸 분양가는 6억 중반선이거든요. 위의 모의 계산에서는 건축주 마진을 10%로 설정했을 뿐입니다. 건축주 마진을 조금 높이면 거의 비슷한 금액입니다. 아니면 제가 고려하지 못한 추가비용이 더 있을 수도 있습니다.
어쨌거나 이제 서울 마포에서 새로 신축하는 다세대 빌라의 분양 호가는 2룸은 4억 이상, 3룸은 6억 이상일 수 밖에 없다는 것을 받아 들여야 할것 같습니다. 시간은 걸리겠지만 지금의 불경기가 어느 정도 해소되고 경기가 다시 활기를 찾는다면 어느새 자연스럽게 인정하게 될 것입니다. 지금까지 그래왔듯이요.
기존 빌라 중에 옥석 가리기
마포구를 대상으로 모의 계산을 해 보았지만, 지역만 바꾸어 해당 지역의 땅값만 설정하면 그 지역에서 신축했을 때의 대강의 분양 호가를 가늠해 볼수 있을 것 같습니다. AI를 활용해서 강남구나 송파구, 용산구 등의 상급지를 대상으로 모의 계산을 해 보는 것은 나름 중요한 의미가 있습니다.
최근 몇년 사이 전세 사기 등의 여파로 빌라 다세대 부동산 시장의 불신이 극에 달했습니다. 다세대 빌라 주택 시장의 침체가 오래도록 이어지고 있는 이유입니다. 이제 새롭게 신축빌라를 건축해서 분양한다면 앞서 계산해 본 분양가로 분양해야 합니다. 요즘 같은 불경기에 소비자들이 쉽게 납득할 수 있는 금액이 아닙니다. 그런 이유로 건축업자들도 손을 못데고 있는 것이 오늘의 현실입니다.
그럼 다른 측면에서 생각해야 합니다. 기존에 이미 지어놓은 다세대 빌라중에서 옥석을 가려낼 줄 알아야 합니다. 단, 추천드리는 몇가지 전제가 있습니다.
- 서울 수도권 위주의 일반적으로 사람들이 선호하는 지역을 대상으로 합니다.
- 사용승인일 10년 이내의 준신축급 매물로 한정합니다.
- 기본적으로 주차 공간을 구비하고 엘레베이터가 있는 주거시설 환경이 중요합니다.
위의 3가지 조건을 갖춘 준신축 다세대 빌라 3룸의 매매 호가를 잘 살펴보세요. 이제 신축한다고 가정했을 때의 주거시설 환경을 기본적으로 갖추고 있는 매물의 매매 호가가 위의 방식으로 계산해 본 분양 호가보다 많이 저렴하다면 그 매물은 적극적으로 매수를 고려해 볼만 합니다.
글을 마치며
주위 누군가에게서 빌라는 사는게 아니라는 얘기 한번쯤은 들어보셨을겁니다. 그런데 왜요? 당장 아파트를 매입할 수 없다면 언제까지고 전세살이를 해야 하는 걸까요? 아님, 월세를 전전해야 하는 걸까요? 갈수록 전세 매물은 희소해지고 월세는 계속 높아지고 있습니다. 주거가 불안정해지고 주거 비용은 지속적으로 상승하고 있다는 말입니다. 빌라라서 안된다는 고정관념을 버려야 합니다. 다세대 빌라 중에서도 옥석은 있기 마련입니다.
이를테면 위에서 말씀드린 3가지 조건을 충족하는 매물들은 그 가치가 점점 높아질겁니다. 가치가 있는 것은 제 값을 하기 마련입니다. 더구나 이제 같은 조건의 주거 환경을 새롭게 신축하는 주택 대비 현저히 저렴한 가격으로 매입한다면 그 가치는 충분히 매력적입니다. 불경기 탓으로 아무도 관심을 가지지 않는 지금, 매수자 우위의 부동산 시장에서 그런 옥석같은 급매물들이 보인다는 얘기입니다. 바로 지금이 좋은 가격으로 내 집 마련을 할 수 있는 적기입니다.
제가 공인중개사로 활동하고 있는 마포구에서 말씀드린 옥석 같은 매물 몇개의 링크를 남겨드립니다. 한번 살펴보시고 부동산 공부가 되는 계기가 되기를 바랍니다.
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