지분형 모기지, 내 집 마련의 새로운 대안? 장단점과 논란 총정리

 

요즘들어 이목이 쏠리고 있는 지분형 모기지는 정부와 지분을 공유해 초기 자금 부담을 줄이는 주택금융 제도입니다. 무주택자, 청년층, 신혼부부에게 매력적이지만, 논란도 만만치 않습니다. 이 글에서는 지분형 모기지의 장점, 단점, 논란이 되고 있는 부분을 알기 쉽게 정리하고, 부동산 시장에 미칠 영향을 전망해 보겠습니다.

 

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지분형 모기지란?

지분형 모기지는 주택 구매 시 한국주택금융공사(HF) 같은 공공기관이 주택 지분(최대 40%)을 투자해 주택 구매자의 초기 자금 부담을 낮추는 제도입니다. 구매자는 적은 자기자본과 대출로 주택을 구매하고, 매각 시 수익 또는 손실을 지분 비율에 따라 나눕니다.

대상 주택은 서울 10억원 이하, 경기 6억원 이하, 지방 4억원 이하 주택으로 설정될 것으로 예상됩니다. 하지만 정확한 로드맵은 정부의 구체적인 정책 발표를 기다려 보아야 할 것 같습니다.

6.3 조기 대선을 앞두고 각 진영 후보들의 부동산 공약이 발표되면서 지분형 모기지 정책이 2025년 하반기 시범사업을 앞두고 최근 뜨거운 논란의 중심에 서 있습니다.

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지분형 모기지의 장점

1. 초기 자금 부담 감소

• 한국주택금융공사(HF)가 집값의 최대 40%를 지분 투자하고 매수자는 나머지 60%를 부담합니다. 60%에 해당하는 금액의 최대 70%까지 대출을 받을 수 있어 실질적으로 매수자가 현금으로 부담해야 하는 금액은 전체 주택가격의 18% 정도면 내 집 마련이 가능합니다.

구체적으로 예를 들어 봅시다.
10억원짜리 아파트를 매입하려는 매수자는 HF로부터 4억원 지분 투자를 받고, 은행을 통해 나머지 6억원의 최대 70%인 4억2000만원을 대출로 조달하면 10억원의 18%인 1억8000만원만 부담하면 되는 셈입니다.

 

• 기존의 무리한 영끌 대출(70~80%) 대비 부채 부담이 현저히 줄어듭니다. 위의 예를 보면 결과적으로 주택 구입자가 18%의 현금자금만 준비가 되면 82%의 자금은 대출을 받은 효과와 같습니다. 게다가 HF의 지분투자 40%에 해당하는 금액은 연 2%의 사용료니까 연 2%짜리 저금리대출 상품으로 간주할 수도 있는거죠. 

2. 집값 하락 리스크 완화

• 주택 가격이 하락할 경우, 공공기관(주택금융공사)이 후순위 투자자로 손실을 우선 부담하는 구조로 설계되어 구매자의 손실 부담이 줄어듭니다.
• 부동산 시장의 불확실성이 지속되는 환경에서 시스템적인 안전효과를 담보할 수 있습니다.

3. 월 상환 부담 완화

• 공공기관의 지분에 대해 지불하는 사용료(임대료 개념)는 일반 대출 이자(약 5%)보다 낮은 약 2% 수준으로 책정될 예정이어서 월 상환 부담이 감소하는 효과가 있습니다.

4. 가계부채 관리 기여

• 대출 의존도를 줄이고 지분 투자 방식으로 전환함으로써 가계부채 증가를 억제할 수 있습니다. 이는 한국의 높은 가계부채 비율(2024년 기준 GDP 대비 91.7%) 문제를 완화하려는 정부의 의도와 맞닿아 있습니다.

5. 유주택자 지원 가능

• 기존 '영끌' 대출을 받은 유주택자도 대출 일부를 지분형 모기지로 전환해 상환 부담을 줄일 수 있는 방안이 검토되고 있어, 대상 범위가 넓어질 가능성이 있습니다.

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지분형 모기지의 단점

1. 집값 상승 시 수익 공유

• 주택 매각 시 시세차익이 발생하면 공공기관과 지분 비율에 따라 수익을 나눠야 합니다. 이는 개인이 100% 소유한 주택 대비 잠재적 이익이 줄어드는 단점으로, 집값 상승을 기대하는 구매자들에게 매력도가 떨어질 수 있습니다.
• 과거 유사 제도(2013년 공유형 모기지, 문재인 정부의 지분적립형 주택)가 집값 상승기에는 외면받은 사례가 이를 보여줍니다.

2. 부동산 시장 과열 우려

• 중저가 아파트에 대한 수요 증가로 이어질 확률이 높아서 서울 수도권의 10억원 이하 아파트는 물론 서울 외곽의 아파트 가격의 상승 가능성도 커질 것으로 예측됩니다.
• 똘똘한 한 채가 선호되는 분위기가 지속되면 지분형 모기지의 대상 주택이 서울, 수도권 위주의 주택으로 몰릴 가능성이 크고 여기서 또 소외되는 지역 간 양극화가 더 심화될 우려가 커지고 있습니다.

3. 공공 재정 부담 논란

• 집값 하락 시 공공기관이 손실을 떠안는 구조로, 이는 결국 국민 세금으로 손실을 메워야 한다는 비판을 낳습니다. 시범사업 재원(약 4000억 원) 마련을 위해 한국은행 출자를 검토 중인데, 이는 중앙은행의 정책 중립성 훼손 논란을 일으킬 수 있습니다.
• 일부 전문가는 이를 '포퓰리즘적' 정책으로 비판하며, 공공기관의 손실 부담이 재정 건전성을 해칠 수 있다고 우려합니다.

4. 복잡한 운영과 낮은 수용성

• 지분형 모기지는 소유권 공유, 사용료 지급, 매각 시 수익 분배 등 운영이 복잡하고, 등기부상 공동명의로 인해 담보 회수 절차 등이 까다롭습니다. 은행 입장에서도 건전성과 수익성에 부담이 될 수 있어 민간 참여가 저조할 가능성이 있습니다.
• 과거 유사 제도(2007년 토지임대부 주택, 2013년 공유형 모기지, 2021년 지분적립형 주택)의 실패 사례를 볼 때, 부동산 호황기에는 개인의 호응이 낮을 수 있습니다. 

5. 정책 지속성 불확실

• 2025년 6월 대선 이후 새 정부 출범 시 정책 변동성이 커질 수 있어, 지분형 모기지가 흐지부지될 가능성이 제기됩니다. 과거 유사 제도들이 정권 교체 후 지속되지 못한 전례가 있습니다.

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뜨거운 논란, 무엇이 문제인가?

1. 집값 상승 부추김 우려

지분형 모기지가 중저가 주택 시장, 특히 서울 외곽 지역의 수요를 자극해 단기적으로 집값을 띄울 수 있다는 우려가 큽니다. 이는 정부의 가계부채 관리 목표와 상충될 수 있습니다.

일부 전문가들은 이를 '서브프라임 모기지'의 변형으로 비유하며, 초기 집값 상승 후 버블 붕괴 가능성을 경고하고 있습니다.

2. 세금 부담과 공공기관 손실 논란

집값 하락 시 공공기관(주택금융공사)이 손실을 떠안는 구조는 결국 세금으로 손실을 보전해야 한다는 비판을 받고 있습니다. 한국은행의 출자 검토 소식은 중앙은행의 중립성을 해친다는 논란을 낳고 있습니다.

일부 전문가는 이를 '혈세로 집값 떠받치기'로 비판하며, 2030 세대의 미래를 저당 잡는 정책이라고 경고합니다.

3. 시장 안착 가능성 회의적

과거 공유형 모기지(2013년)와 지분적립형 주택(2021년)이 시장에서 큰 호응을 얻지 못하고 실패한 사례를 들어, 지분형 모기지도 비슷한 운명을 맞을 가능성이 있다는 지적이 나옵니다. 특히 집값 상승을 기대하는 한국인의 주택 소유 심리로 인해 지분 공유 방식이 매력적이지 않을 수 있습니다.

전문가들은 성공을 위해 역세권 등 입지 좋은 주택을 대상으로 시범사업을 시작하고, 민간 자본(은행, 리츠) 참여를 유도해야 한다고 제안하지만, 민간의 참여 의지가 낮아 실효성에 의문이 제기됩니다.

4. DSR 규제와의 충돌

지분형 모기지는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 우회할 수 있어 대출 효과를 가지지만, 이는 정부의 가계부채 억제 정책과 모순된다는 비판이 있습니다. 사용료를 DSR에 반영하는 등의 보완책이 필요하다는 의견이 제기됩니다.

 

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맺음말. 지분형 모기지, 성공 가능성은?

지분형 모기지는 무주택자와 청년층의 주택 구매 부담을 낮추고 가계부채를 줄이려는 취지에서 도입되지만, 집값 상승 유발, 공공 재정 부담, 낮은 시장 수용성, 정책 지속성 불확실성 등의 논란이 제기되고 있습니다.

성공을 위해서는 세심한 제도 설계(자격 요건 강화, 민간 자본 유도, 입지 선정 등)가 필요하며, 2025년 6월 발표될 로드맵과 하반기 시범사업의 결과가 제도의 성패를 가를 것으로 보입니다.

 

실수요자 입장에서는 정부에서 발표하는 구체적인 제도의 내용을 주의깊게 분석할 필요가 있습니다. 그리고, 본인에게 최대한 유리한 선택을 하셔야 할 것 같습니다.