전세권 설정과 전세보증보험, 뭐가 다를까?

 

부동산 전세 계약을 하려고 집을 알아보다 보면 '전세보증보험'에는 가입이 안되고 대신 '전세권 설정'은 가능하다는 매물을 보게 됩니다. 얼핏 비슷한 용어이지만 그 차이가 무엇인지 궁금했던 적이 있으실텐데요. 둘 다 전세금을 보호하는 방법이지만 명확한 차이가 있습니다. 오늘은 이 두 가지를 알기 쉽게 비교해 보겠습니다.

 

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전세권이란?

전세권 설정은 전세 계약을 법적으로 보호하기 위해 부동산 등기부등본에 전세권이라는 물권을 등록하는 제도입니다. 쉽게 말해, 전세 계약을 공식적으로 등기소에 기록해서 임차인(세입자)의 권리를 확실히 보장받는 방법입니다.

전세권 설정을 한 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수도 있고 그 계약 기간 내에서 그 목적물을 또 다른 타인에게 전전세 또는 임대할 수도 있습니다. 이 부분이 전세보증보험과는 확연히 다른 부분입니다. 

즉, 전세권 설정은 전세금의 보호라는 목적외에 목적물을 상업적인 목적으로도 비교적 자유롭게 활용할 수 있는 권리입니다.

전세권의 특징

1. 법적 효력: 전세권을 설정하면 임차인이 법적으로 보호받는 권리자(전세권자)가 됩니다. 집주인이 전세금을 반환하지 못하거나, 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 전세권자는 우선변제권을 가집니다. 즉, 경매 시 다른 채권자들보다 선순위로 설정되어 있을 때 전세금을 먼저 배당 받을 수 있습니다. 또, 직접 경매를 신청할 수도 있는 물권적 권리를 가집니다.
2. 설정 절차: 직접하거나 법무사를 통해 등기소에서 전세권 설정 등기를 신청해야 합니다. 하지만, 임대인(집주인)의 동의가 필요하며, 등기 비용(수수료, 인지세 등)이 발생합니다.
3. 장점: 법적 보호가 강력하고, 경매나 압류 상황에서도 선순위 전세권의 경우 전세금을 안전하게 보호받을 수 있습니다. 등기되는 권리이기 때문에 점유 이탈시에 별도의 임차권 등기 설정을 하지 않아도 그 권리가 보존됩니다.
4. 단점: 전세권 설정 시에 비용이 발생하고, 임대인의 동의가 필요하기 때문에 협의가 어려울 수 있습니다. 또한 선순위 저당권이 있는 경우, 후순위 권리자가 되어 경우에 따라 전세금액 전체를 변제 받지 못할 가능성이 있습니다. 그리고, 개인이 직접 설정 하기에는 등기 절차가 다소 복잡하게 느껴질 수 있습니다.

전세권 설정 비용

전세권 설정비용은 주로 등록면허세, 지방교육세, 인지세, 법무사 수수료 등으로 구성됩니다. 계산식은 부동산의 가액(전세금)과 지역, 세율 등에 따라 달라질 수 있는데요. 관련한 글은 따로 자세하게 포스팅해서 아래에 링크 걸어 드리도록 하겠습니다.

전세권 설정하려면 비용이 얼마나 들까?

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전세보증보험이란?

전세보증보험은 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우, 보험사가 대신 전세금을 세입자에게 돌려주는 보험 상품입니다. 주로 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 같은 기관에서 제공하며, 전세 계약 종료 시에 전세보증금 반환의 안전성을 높여주는 역할을 합니다.

전세보증보험의 특징

1. 운영 방식: 세입자가 보험료를 납부하고, 전세 계약 정보를 바탕으로 보험에 가입합니다. 만약 계약 기간의 종료일의 도래 시에 임대인이 전세금을 돌려주지 못하면, 보험사가 세입자에게 먼저 전세금을 지급한 뒤 임대인에게 구상권(돈을 돌려받을 권리)을 행사합니다.
2. 가입 조건: 전세 계약서, 주민등록등본, 소득 증빙 서류 등이 필요하며, 임대인의 신용도나 부동산의 상태(예: 근저당 설정 여부)에 따라 가입이 제한될 수 있습니다.
3. 장점: 등기 절차 없이 간편하게 가입할 수 있고, 임대인의 동의가 필요하지 않습니다. 또한 전세금 반환을 보험사가 보장해주므로 비교적 안심할 수 있습니다.
4. 단점: 보험료가 연 단위로 추가 비용으로 발생하며, 가입 조건이 까다로울 수 있습니다. 예를 들어, 집주인의 대출이 많거나 부동산에 문제가 있으면 가입이 거절될 수 있습니다.

전세보증보험 가입 비용

전세보증보험의 보증요율이 2025년 4월을 기해 보증보험 가입 3사 모두 일제히 인상되었습니다. 관련한 글은 이전에 자세하게 포스팅 했던 글이 있어서 링크 걸어드립니다. 이 글에서 상세한 구간별 요율을 확인하실 수 있습니다.

 

2025년 전세보증보험 개편, 보증비율은 내리고 보험료는 오른다

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전세권 설정 vs 전세보증보험 비교

구분	전세권 설정	전세보증보험
법적 효력	등기를 통해 법적 우선변제권 확보	보험사가 전세금 반환 보장
비용	등기 비용 (수십만~백만 원 이상)	보험료 (전세금의 0.097 ~  0.260% 수준)
임대인 동의	필요	불필요
절차	등기소 방문, 서류 준비 필요	보험사 신청, 서류 제출로 간단
적용 범위	경매, 압류 등 법적 상황에서 강력한 보호	전세금 미반환 시 보험사가 지급

 

전세권 설정이 적합한 경우

1. 전세보증보험 가입 조건이 불충족되는 주택이지만 꼭 살아보고 싶은 집이라면 임대인의 동의가 가능한 경우, 전세권 설정으로 전세금 보호를 담보할 수 있습니다.
2. 전세권 설정으로 본인 거주 목적 이외의 비교적 자유로운 목적으로 활용하고 싶은 경우입니다. 이를테면 단기임대등의 상업적 활용을 하려는 경우에 유리합니다. 
3. 전세권은 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있는 물권입니다. 전세금을 담보로 금전의 대여가 가능합니다. 자금 운용의 탄력성이 필요한 경우 고려해 볼 수 있습니다.

전세보증보험이 적합한 경우

단순히 전세금의 보호가 목적인 경우에 적합합니다. 임대인의 동의가 필요 없고 간편하고 빠른 절차로 가입 가능합니다. 전세권 설정에 비해 상대적으로 적은 비용으로 전세금을 보호 받을 수 있습니다.

 

단, 전세보증보험 지급 거절 사례가 매년 증가하고 있습니다. 그 사례들에 대해 포스팅 했던 글의 링크를 남겨 드립니다. 혹시 모를 거절 사례에 해당하지 않게 잘 숙지하시기 바랍니다.

 

전세보증보험, 보증금 반환 청구가 거절되는 사례와 대처 방법

 

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맺음말. 상황에 맞는 선택이 중요

전세권 설정이나 전세보증보험 모두 전세금을 보호하는 데 큰 도움이 되지만, 임차인의 목적과 부동산의 조건에 따라 선택이 달라질 수 있습니다.

하지만, 임대인의 신용도가 낮거나 부동산에 근저당이 많은 경우 전세보증보험 가입이 어려우니 전세권 설정을 하는 선택은 옳은 선택이 아닙니다. 전세권 설정의 안전을 담보하는 것은 그 설정 순위입니다. 전세권 설정에 앞서 주택 가치에 비해 과도한 저당권등의 권리가 선순위로 설정 되어 있다면 그런 매물은 아예 피해야 합니다. 

 

단순히 안전한 전세금의 보호가 목적이라면 전세보증보험이 적합하고, 전세금 보호도 하면서 주택을 활용할 목적과 계획이  있는 경우라면 전세권 설정이 더 적합할 수 있습니다. 

오늘은 전세권 설정과 전세보증보험에 대해 비교해 보았습니다. 다음 글에서 만나요!