서울시, 소규모 건축 용적률 3년간 한시적 완화 최대 300% 허용

 

서울시가 2025년 5월부터 소규모 건축 프로젝트의 용적률 규제를 3년간 한시적으로 완화하는 다소 파격적인 정책을 발표했습니다. 최대 300%까지 용적률이 허용되는 이번 조치는 정체된 건축 사업을 활성화하고, 서울의 도시 개발을 촉진하기 위한 조치로 보입니다.

이 정책은 서울에 부족한 주택 공급을 늘리는 한편, 사업성이 낮아 지체되어 오던 소규모 정비 대상 지역의 용적률 상향으로 어느 정도의 사업성을 확보하여 사업 추진의 원동력을 주고자하는 의도인것 같습니다.

꽉 막힌 소규모 건축 숨통… 서울시 3년간 용적률 최고 300％ 완화.pdf

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용적률 완화, 쉽게 말해 뭐죠?

용적률은 쉽게 말해, 땅 면적 대비 얼마나 많은 건물을 지을 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 예를 들어, 100㎡ 땅에 용적률 200%면 연면적 200㎡의 건물을 지을 수 있는 거예요. 이번 정책은 기존 용적률을 크게 높여 더 많은 주택이나 건물을 지을 수 있다는 것에 큰 의미가 있습니다.

구체적인 용적률 완화 비율

• 제2종 일반주거지역: 기존 200% → 250%
• 제3종 일반주거지역: 기존 250% → 300%
• 기간: 2025년 5월 19일 ~ 2028년 5월 18일 (3년 한시적)
• 신청: 이 기간 내에 건축 허가나 소규모 주택정비 인가를 신청하면 혜택 적용!

이렇게 용적률이 늘어나면 늘어난 비율만큼 더 많은 공간을 지을수 있고 더 높은 건물을 세울 수 있어, 사업성이 훨씬 좋아집니다!

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정책의 주요 내용

이번 정책은 대규모 아파트 단지가 아닌, 소규모 주택을 대상으로 합니다. 다음 중 하나에 해당하면 혜택을 받을 수 있어요. 

• 건축법에 따른 건축 허가나 신고를 받은 건물
• 소규모 재건축: 부지 1만㎡ 미만
• 소규모 재개발: 부지 5천㎡ 미만
• 자율주택정비사업: 36세대 미만
• 제외: 가로주택정비사업(2만㎡까지)은 해당 안 됨

중요 조건: 주거용 건물(다가구, 공동주택, 오피스텔)의 전용면적이 85㎡ 이하여야 합니다. 즉, 소규모 주택이나 오피스텔이 주 대상이에요.

자율주택정비사업, 특히 주목하세요!

자율주택정비사업은 이번 정책의 큰 수혜자입니다. 별도의 복잡한 기준 없이 법적 최대 용적률(300%)까지 바로 적용받을 수 있습니다. 노후 주택 소유자라면 이 사업을 통해 쉽게 재개발을 추진할 수 있는 절호의 기회일 수 있습니다.

 

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서울시 무료 사업성 분석 서비스 신청

서울시는 이번 정책을 성공적으로 실행하기 위해 무료 사업성 분석 서비스를 제공합니다. 

• 용적률 적용 가능 여부 확인
• 용도지역 상향 가능성 점검
• 사업 전후 자산가치와 분담금 추정

신청 조건

• 부지 면적: 1만㎡ 미만
• 세대 수: 200세대 미만
• 노후·불량 건축물: 60% 이상
• 토지 소유자 동의: 10% 이상

신청 기간 

2025년 6월 2일 ~ 6월 30일

신청 방법 

각 구청의 담당 부서에 접수

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정책의 긍정적 영향

서울 도심의 주택 부족 문제는 심각합니다. 게다가 소규모 건축은 사업성이 낮아 개발이 어려웠죠. 이번 정책은 이런 문제를 해결하기 위해 서울시가 빠르게 내놓은 특별 조치입니다. 3년 한시적이라 놓치면 다시 이런 기회가 올지 장담할 수 없습니다!

• 주택 공급 확대: 사업성이 좋아지면 더 많은 주택이 건축되고 공급될 확률이 높아집니다.
• 사업성 UP: 용적률이 높아지면 그만큼의 면적을 더 지을 수 있어 수익성이 좋아집니다.
• 도시 재생: 낡고 노후된 동네가 용적률 상향으로 사업성이 확보되면 재개발로 새롭게 변신할 기회입니다.
• 경제 활성화: 건설 현장이 늘어나면 일자리와 지역 경제가 살아납니다.

개발자와 주택 소유자를 위한 준비 방법

• 개발자: 300% 용적률 한도를 활용해 프로젝트 계획을 재검토하고, 서울시의 사업성 분석 가이드라인을 참고하세요.
• 주택 소유자: 도시 재생 대상 지역에서 부동산 재개발 기회를 검토해 보세요.
• 투자자: 용적률 완화로 수익성이 높아진 소규모 프로젝트에 대한 투자 기회를 찾을 기회입니다.

자세한 정보는 서울시 공식 웹사이트(www.seoul.go.kr)의 주택 및 도시 계획 섹션에서 확인할 수 있습니다. 구청에서 열리는 설명회 일정도 놓치지 마세요!

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맺음말

서울시의 용적률 완화 정책은 낡은 주택을 새롭게 바꾸고, 주택 공급을 늘리며, 도시를 더 활기차게 만들 기회입니다. 무엇보다 사업 수익성이 없어 소규모 건축업자들도 건축에서 손을 놓고 몇년째 관망중인 상황입니다. 3년간의 한시적 정책이기는 하지만 용적률 상향으로 건축업자들도 사업성을 재검토해 볼 수 있는 기회가 될 것 같습니다.

서울시에서 무료 사업성 분석 서비스도 제공한다고 하니까요 잘 활용해서 이 기회를 잡을 수 있는지 적극적으로 검토해 보시길 바랍니다.

 

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