오늘 오전, 정부는 수도권 중심의 '가계부채 관리 강화 방안'이라는 이름으로 주담대를 중심으로 한 대출 규제안을 긴급 발표했습니다. 더 놀라운 것은 발표일 하루 뒤인 내일 6월 28일부터 바로 시행된다는 것입니다.
최근 심상치않았던 서울 및 수도권 아파트 가격의 상승을 견제하는 새 정부의 첫 규제책이라고 볼 수 있겠습니다. 구체적인 규제 내용도 서울, 수도권을 겨냥하고 있기 때문에 가계부채 관리 강화 방안이라고는 하지만 확실히 아파트 가격 상승을 제어하기 위한 방어의 목적이 더 커 보입니다.
오늘은 발표한 내용 중에 실수요자들에게 직접 영향을 미칠 수 있는 세부 핵심 규제 내용만 짚어보도록 하겠습니다. 발표 내용 전문을 읽어 보실 분들은 파일 첨부해 놓겠습니다. 다운로드해서 찬찬히 읽어 보시기 바랍니다.
1. 서울 . 수도권 소재 주택, 1주택자 이상 추가 주택 매입시 주담대 금지
이미 집을 가지고 있는 1주택자 이상은 서울, 수도권 지역에 위치한 주택을 추가 구입할 때 당장 내일부터 주택담보대출이 금지됩니다. LTV 0% 적용으로 규제지역, 비규제지역을 막론하고 대출이 아예 안됩니다.
2. 서울 . 수도권 소재 주택, 기존 1주택자 6개월 이내 처분 조건만 주담대 가능
1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분할 경우(처분 조건부 1주택자)에는 무주택자와 동일하게 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용합니다. 기존의 2년 이내 처분 조건에서 기간이 대폭 단축 적용되었습니다. 현재, 규제지역은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 네곳입니다.
3. 서울 . 수도권 소재 주택, 주담대 대출만기 30년 이내로 제한
현행은 은행별로 자율적으로 대출만기 40년 이내 상품도 운영이 되었으나 내일부터 서울, 수도권 주택의 주담대 만기는 30년 이내로 제한하여 DSR 규제를 우회하는 방법을 차단합니다.
4. 서울 . 수도권 소재 주택, 소유권 이전 조건부 전세대출 전면 금지
주택 매수자(또는 수분양자)가 전세보증금으로 매매대금 또는 분양잔금을 납입할 때 활용되는 전세대출이 전면 금지됩니다. 현행도 은행별로 규제는 하고 있었지만 일부 취급하는 은행들이 있었습니다만 내일부터는 전면 금지됩니다. 전세대출 심사 시 임대차계약서 상 임대인과 임차주택 소유주가 다른 경우 취급 자체가 금지됩니다.
5. 서울 . 수도권 소재 주택, 주담대 대출 최대한도 6억으로 제한
금융회사가 수도권 ․ 규제지역 내에서 취급하는 주택구입목적 주담대(정책대출 : 자체한도 적용, 중도금 대출 : 적용 제외)의 최대한도를 6억원으로 제한하여, 고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한합니다.
6. 서울 . 수도권 소재 주택, 생애 최초 주택 구입 주담대 LTV 80% → 70%
수도권 ․ 규제지역내 생애 최초 주택구입 목적 주담대(이하 ‘생초주담대’)의 LTV를 강화(80% → 70%)하고, 소유권 이전 후 6개월 이내에 전입신고를 의무화 합니다. 이 방안은 정책대출(디딤돌, 보금자리론)에도 동일하게 적용할 계획이라고 합니다. 서민들의 집 장만이 더 어려워질 것으로 보입니다.
7. 서울 . 수도권 소재 주택, 정부 정책 대출 최대 한도 축소
정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입), 버팀목(전세) 대출은 대출 최대 한도를 대상별로 축소 조정하여 한정된 주택기금 재원을 공공 임대주택 건설 등 주택공급, 저소득 서민 대상 주택자금 지원 등 본연의 역할에 집중할 수 있도록 운영할 계획이라고 합니다. 글쎄요. 저는 잘 이해가 되질 않습니다.
수도권, 규제지역 내 주택구입시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무를 부과하여 금융권 대출은 실거주 목적에 한해서만 활용할 수 있도록 할 계획이라고 합니다. 이는 정책대출(보금자리론)에도 동일하게 적용할 예정입니다.
8. 서울 . 수도권 소재 주택, 전세대출 보증비율 90% → 80%
불과 몇달 전에 100%에서 90%로 보증비율이 하향 조정되었는데 이번 발표안에는 이 마저도 80%로 하향 조정 강화되었습니다. 쉽게 얘기하면 올해 초까지만 해도 전세금반환보증보험을 들면 전세금의 100%를 정부에서 보증해 주어 은행권에서는 안심하고 전세자금대출을 내주었지만 이제는 정부가 전세금의 80%만 보증해 주겠다는 얘기입니다.
이렇게 되면 전세대출을 내어 주는 은행권에서는 전세대출 신청자의 여신심사를 까다롭게 강화할 수 밖에 없습니다. 20%의 리스크를 안게 되었으니까요.
9. 각 조치별 경과규정
(1) 주택구입목적 주담대 경과규정
시행일 (25.06.28) 전까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주 등은 종전규정을 적용하고, 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우도 종전규정을 적용한다고 하니 참고하시기 바랍니다.
쉽게 말해 늦어도 오늘 25년 6월 27일까지 매매계약서를 작성하고 계약금까지 정상적으로 입금된 매매계약의 경우는 종전 대출 규정의 적용을 받는다는 얘기입니다. 단, 가계약은 해당이 안된다고 합니다.
(2) 전세대출 경과규정
시행일 (25.06.28) 전까지 임대차계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우(가계약 불인정) 등은 종전규정을 적용합니다. 또, 계약갱신청구권 사용 등 전세계약의 연장으로 인해 전세대출·보증이 연장되는 경우 등도 종전규정이 적용됩니다.
글을 마치며.
서울과 수도권의 아파트 가격과 거래량이 널을 뛰는 것을 보며 조만간 대출과 관련한 규제책이 나오지 싶었습니다만 막상 발표된 내용을 보니 서민들의 집 장만만 더 어려워지는게 아닌가 하는 걱정이 앞섭니다. 무주택 서민들이 주로 이용하는 정부 정책자금까지 손을 뎄어야만 했나 하는 아쉬움이 큽니다. 최근에 달아오른 서울, 수도권 상급지 위주의 아파트 수요는 확실히 실수요가 움직였음을 정부도 모르지는 않을텐데 말이죠.
사람은 더 좋은 환경에서 살고 싶어합니다. 공급이 부족하니 누가봐도 좋은 집은 한정되고 한정된 것은 회소가치를 갖기 마련입니다. 가치는 가격을 높이기 마련입니다. 그런 맥락에서 부동산의 흐름을 보면 요즘의 아파트 상승장이 아예 이해가 안되는 것도 아닙니다. 향후 몇년 동안도 예정된 공급량이 턱없이 부족하니까요. 지금이 아니면 나중에는 더 비싸게 사야 할지도 모른다는 불안감이 패닉바잉을 만듭니다.
오늘 발표된 대출 규제안으로 부동산 시장이 잠시 주춤하긴 할것 같습니다만, 어차피 대출 받아서 살수 없었던 초고가 아파트들은 제 갈길을 그냥 갈것 같습니다. 오히려 성실하게 마중물 자금을 모으며 대출의 도움을 받아 내 집 장만을 꿈꾸었던 서민들의 계획들이 오늘 규제 발표로 다 틀어져 버리는 것은 아닐까 싶어 마음 한 켠이 답답합니다.
다음 글에서 뵙겠습니다.
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