서울 아파트 가격 심상치 않은 상승세

 

2025년 5월과 6월, 서울과 수도권 아파트 시장의 상승세가 예사롭지 않아 보입니다. 강남 3구(강남·서초·송파)를 중심으로 시작된 가격 급등이 토지거래허가제 재지정으로 잠시 움츠려드는듯 했으나 마포, 양천, 광진, 강동, 영등포 등 비강남 지역으로 확산되며, 많은 지역이 문재인 정부 시기(2021~2022년)의 '부동산 폭등기' 최고가를 넘어서기 시작했습니다.

 

한국부동산원에 따르면, 서울의 매수우위지수는 6월 둘째 주 기준 83으로, 2021년 10월(86.1) 이후 44개월 만에 최고치를 기록하며 2020년 '부동산 불장' 수준의 과열 양상을 보이고 있습니다. 이에 따라 '패닉 바잉(공황 매수)' 우려가 커지고 있으며, 전문가들은 공급 부족, 대출 규제, 금리 인하 전망 등 복합적 요인이 시장을 과열시키고 있다고 분석합니다.

 

이번 글에서는 서울 수도권 아파트 가격 상승의 현황, 원인, 그리고 향후 전망을 최근 기사들을 토대로 정리해 보겠습니다.

 

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1. 최근 아파트 가격 상승 현황

한국부동산원의 '아파트 가격 지수' 자료에 따르면, 2025년 5월 마지막 주 기준 서울 마포구 아파트값 지수는 101.4로, 2022년 1월(101.29)의 종전 최고치를 넘어섰습니다. 양천구도 2주 전 아파트값 지수(100.83)가 기존 기록(100.73)을 돌파하며 역대 최고가를 기록했습니다. 광진구(99.6%), 강동구(99.2%), 영등포구(98.5%) 등은 2022년 초 최고치에 근접하며 조만간 신고가를 경신할 가능성이 높습니다. 강남 3구와 용산·성동구는 이미 2024년 여름 문재인 정부 시기 최고가를 넘어 지속적으로 신고가를 갱신 중입니다.

 

6월 둘째 주 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.26% 상승하며 40주 만에 최대 상승폭을 기록했습니다. 특히 송파구(0.71%), 강남구(0.51%), 서초구(0.45%)가 높은 상승률을 보였고, 마포구(0.45%), 성동구(0.47%), 동작구(0.39%) 등 비강남 지역도 강세를 나타냈습니다. 

 

서울 비강남권 지역 아파트 가격 최고치 대비 비율 출처. 조선일보 (그래픽 송윤혜)

 

실거래 사례로, 양천구 목동신시가지 7단지 전용 101㎡는 2025년 6월 30억 2,000만 원에 거래되며 2022년 초(25억 4,000만 원)보다 4억 8,000만 원 상승했습니다. 마포구 마포래미안푸르지오 4단지 전용 84㎡는 2025년 3월 21억 원에 거래돼 2022년 4월(19억 3,000만 원)보다 1억 7,000만 원 올랐습니다. 동작구 아크로리버하임 전용 84㎡는 2025년 4월 31억 2,000만 원에 거래되며 3년 전보다 5억 8,000만 원 급등했습니다. 5월 서울 아파트 거래량은 15일 기준 7,011건으로, 신고 기한(2주일)을 고려하면 2022년 6월(1만 6,386건) 이후 최대치를 기록할 가능성이 있습니다.

2. 가격 상승의 주요 원인

서울과 수도권 아파트 가격 급등은 '3각 파도'로 불리는 공급 부족, 대출 규제, 금리 인하 전망 등 복합적 요인에 기인합니다.

• 매수우위지수 상승과 패닉 바잉: 6월 둘째 주 서울 매수우위지수는 83으로, 2021년 10월 이후 44개월 만에 최고치를 기록했습니다. 이는 서울의 인기 지역의 경우는 매수자가 매도자를 압도하며 시장이 과열되고 있음을 짐작할 수 있습니다. 기사에 따르면 마포구에서는 매도자가 계약 직전에 5,000만 원을 올려 재계약을 요구하거나 매물을 회수하는 사례가 빈번하고, 방배동 재건축 단지에서는 매물 부족으로 공인중개사들이 하루 열 통 이상 전화를 받고 있다고 합니다. 이러한 '패닉 바잉'은 2020년 부동산 불장 시기와 유사합니다.

서울 아파트 매수우위지수 출처. 조선일보 (그래픽 이철원)

• 공급 부족과 전세가율 상승: 2026년 서울 아파트 입주 물량이 급감할 것으로 전망되며, 공급 부족에 대한 불안 심리가 확산되고 있습니다. 서울 전셋값은 2년 5개월 만에 최고치를 기록하며 63주 연속 상승, 매매가 상승을 부추기고 있습니다. 전세 물량 부족으로 매매로 전환하는 수요가 증가하며 시장 과열을 가중시키고 있습니다.
• 대출 규제와 막차 수요: 2025년 7월 스트레스 DSR 3단계 시행을 앞두고 '지금 사지 않으면 늦는다'는 불안 심리가 매수세를 부추기고 있습니다. 이로 인해 강남 3구를 시작으로 용산, 마포, 성동, 동작, 심지어 노원·도봉·강북까지 매수세가 확산될 조짐이 보이고 있습니다.
• 금리 인하 전망과 유동성: 하반기 추가 금리 인하 가능성과 새 정부의 경기 부양책으로 유동성이 증가할 것으로 예상되면서 부동산 투자 심리가 살아나는 것으로 보고 있습니다. 이준구 서울대 경제학부 명예교수는 "이재명 정부 출범 직후 심상치 않은 집값 폭등 전조가 나타나고 있다"며 특단의 조치가 필요하다고 경고하기도 했습니다.
• 신축 아파트 선호와 '똘똘한 한 채' 수요: 신축 아파트에 대한 선호도가 높아지며 가격 상승을 견인하고 있습니다. 2024년 12월 기준 서울 5년 이하 신축 아파트의 가격 상승률은 7.8%로, 전체 시장(6.9%)을 상회했습니다. 강남 3구와 마용성 등 고소득자 수요가 집중된 지역에서 '똘똘한 한 채' 선호가 신고가를 주도하고 있습니다.

3. 지역별 양극화와 전망

서울과 수도권 내 지역별 양극화도 뚜렷하게 나타나는 것도 특징적입니다. 강남 3구와 용산·성동구는 2024년 여름부터 역대 최고가를 경신하며 상승세를 주도하고 있으며, 마포, 양천, 동작, 광진, 강동, 영등포 등 한강벨트 지역도 최고가를 돌파하거나 근접하고 있습니다. 반면, 노원·도봉·강북 등은 80%대 회복에 그치며 상승폭이 상대적으로 낮습니다. 수도권 외 지방은 0.02% 하락하며 지역 간 격차가 심화되고 있습니다.

5월 서울 매매가격지수 변동률 (한국부동산원 제공) 출처.아시아경제

 

전문가들은 공급 부족, 대출 규제, 금리 인하 전망이 맞물린 '3각 파도'가 당분간 상승세를 지속시킬 가능성이 높다고 전망합니다. 정부는 최근 '부동산 시장 TF' 회의를 통해 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 추가 지정 등 가용 정책을 총동원하겠다고 밝혔습니다. 그러나 규제만으로는 풍선효과 등 부작용이 우려되므로, 3기 신도시 용적률 상향, 재건축 초과이익 환수제 예외 적용 등 공급 확대 정책이 병행되어야 한다는 의견이 다수입니다. 

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리뷰

마포 성산동에서 현역 공인중개사로 부동산을 운영하면서 피부로 체감하고 있는 요즘입니다. 일례로 최근 부동산에 방문한 손님중에 공덕동에 소재한 단지형 아파트를 눈여겨 보시던 중에 일주일 사이에 매도 호가가 2억이 상승했다는 얘기를 들었습니다. 더 늦으면 매입할 수 없을 것 같다는 패닉 바잉 현상이 일어나고 있는 것이죠. 급하게 계약을 하고 잔금을 치르기 위해 보유하고 계시는 마포구 중동 아파트를 급매로 내놓고 가셨습니다. 급매는 시세보다 좋은 가격이죠. 바로 그날 저녁 계약이 되었습니다. 아파트 시장의 분위기가 지금 이렇습니다.

 

2025년 5월과 6월, 서울과 수도권 아파트 시장은 강남 3구를 넘어 마포, 양천, 광진, 강동, 영등포 등 비강남 지역까지 역대 최고가를 경신하며 과열 양상을 보이는 것을 현장에서 목도하고 있는 요즘입니다.

 

우리나라 사람들의 끝없는 아파트 사랑은 지금 같은 불경기에도 아파트 매수우위지수 44개월 만의 최고치(83)에 도달하며 증명되고 있는 것 같습니다.  2025년 6월 현재, 국내 아파트 시장은 공급 부족, 대출 규제 전 막차 수요, 금리 인하 전망, 신축 아파트 선호 등이 복합적으로 작용하며 '패닉 바잉'의 확산 우려를 낳고 있습니다.

 

정부는 추이를 살피며 규제지역 확대 카드를 만지작거리고 있는 것으로 보입니다. 규제지역 확대와 대출 규제가 단기적으로는 거래량을 줄일 수 있으나 과거 사례에 비추어 볼 때 그 효과가 얼마나 실효가 있을지는 의문입니다. 결국 장기적으로는 정체되어 있는 신도시 재개발의 사업 속도와 서울 구축 아파트의 재건축 사업이 원활하게 진행되어 신축 공급량이 확대되어야 수급의 불균형을 해소하고 가격 안정으로 가는 근본적인 대책이 될 것으로 보입니다. 

 

하지만 현실은 향후 3년간 서울 수도권 내의 예정된 아파트 공급량은 여전히 턱없이 부족합니다. 수급의 균형으로 아파트 가격이 안정되기는 힘들어 보입니다. 서울은 더이상 아파트를 지을 빈 땅 찾기가 쉽지 않습니다. 그린벨트 해제 얘기가 잊을만하면 나오는 이유죠.

 

개인적으로 결국은 노후된 아파트의 용적률을 늘려 진행하는 재건축사업의 빠른 진행과 노후되고 낙후된 서울 지역의 재개발 사업을 활성화하는 것이 서울에서 양질의 주택을 공급할 수 있는 대안이 될 것이라고 생각합니다.

 

그런 관점에서 길게 보면 언젠가는 재개발이 될 확률이 높은 위치의 빌라를 눈여겨 보는 전략도 매우 좋은 방향성입니다. 당장 튀어 오르는 아파트 가격에 패닉 바잉 하기 보다는 지금 거의 바닥인 빌라, 다세대 시장의 너무 저렴한 매물들 중에 가능성이 높은 위치의 매물들을 할인 쇼핑하는 기분으로 찾아보시는 것도 하나의 방법입니다.

 

그렇다고 삶의 질을 포기하라는 얘기도 아닙니다. 지금 빌라, 다세대 시장은 엘레베이터가 완비되고 주차 공간도 갖추고 있는 집들 마저도 그 시세가 거의 찐 바닥에 가까우니까요. 잘 찾아보면 이런 조건을 갖춘 쓰리룸 빌라가 마포에서도 4억 5천 이하 매물을 찾을 수 있습니다. 빌라, 다세대 시장은 아파트 시장과 달리 여전히 침체기라서 가능한 일입니다.

 

오늘도 글이 많이 길었습니다. 발췌한 기사들의 링크는 아래에 남겨 놓겠습니다. 다음 글에서 만나요! ^^

 

마포·양천 아파트값도 급등… 文정부 때 수준 넘어서

 

집 사려는 사람들 늘어나… 서울 집값 상승세 심상찮네

 

강남 오르자 성동·마포도 들썩…서울 집값 5월에도 상승 - 아시아경제