부동산 매매계약 잔금 절차 및 준비 서류, 초보자를 위한 A to Z

 

부동산을 매매하면서 최종 절차인 매매계약 잔금 진행 절차에서 가장 많이 실수하는 부분들이 몇가지 있는데요. 그 내용을 몰라서가 아니라 보통은 이사하는 날에 잔금을 하게 되니까 이것저것 신경 쓸 일이 많아 정신이 없어서 깜박하는 경우가 대부분입니다. 하지만 그 깜박하고 미처 챙기지 못한 것들 때문에 잔금 진행이 더디게 되어 이사도 지체되는 경우가 생각보다 많습니다.

오늘은 초보자도 쉽게 준비할 수 있도록 매매계약 잔금 진행시에 챙겨야 할 것들을 꼼꼼하게 설명드려 보겠습니다.

 

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1. 부동산 매매 잔금, 왜 중요할까요?

 

부동산 매매에서 잔금일은 아주 중요한 날입니다. 집을 사고 파는 마지막 단계이자, 소유권이 완전히 넘어가는 날이기 때문이죠. 잔금일에는 내 집 뿐만 아니라 여러 집의 거래가 연결되어 있는 경우가 많습니다. 예를 들어, 내가 집을 사고 잔금을 치른 후, 그 집을 판 매도인이 다른 집을 사면서 잔금을 치르고 이사를 하는 식이죠.

 

만약 첫 번째 집에서 잔금처리가 늦어지면, 다음 거래, 그 다음 거래까지 줄줄이 지연될 수 있습니다. 그렇게되면 이삿짐 트럭이 길거리에서 기다려야 하는 상황이 발생하기도 합니다. 그래서 잔금은 정확하고 빠르게, 정해진 시간에 맞춰 진행하는 것이 정말 중요합니다. 미리 잔금절차를 잘 알아두고 철저히 준비하면, 이런 예상치 못한 문제들을 막고 깔끔하게 거래를 마무리할 수 있습니다.

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2. 잔금일, 매도인과 매수인은 무엇을 준비해야 할까요?

잔금일에는 소유권 이전 관련 매도인과 매수인 모두 준비해야 할 서류들이 있습니다. 어떤 서류를 준비해야 하는지 표로 한눈에 살펴볼까요?

 매도인이 준비해야 할 것들을 먼저 살펴보겠습니다.

 

매도인 준비 서류	주의사항
등기필증 (등기권리증)	재교부 불가하여 분실 시, 확인조서나 법무사를 통해 확인서면 작성 (비용 발생)
신분증	본인 확인을 위해 꼭 필요합니다. (주민등록증이나 운전면허증)
매도용 인감증명서	소유권 이전 등기에 필요합니다. (매수자 인적사항 기재, 공동명의 시 각각 준비)
주민등록초본	과거 주소 변동이 모두 포함된 것으로 발급받아야 하고 주민번호 뒷자리 표시된 것으로 발급합니다.
인감도장	매도인은 반드시 인감도장이 필요합니다.

 

 매수인이 준비해야 할 것들입니다. 

 

매수인 준비 서류	주의사항
매매계약서 원본	법원에 함께 제출됩니다.
주민등록등본	세대원 주민번호 뒷자리까지 다 공개된 것으로 발급합니다.
신분증	본인 확인을 위해 꼭 필요합니다.
도장	매수인은 인감도장이 아니어도 됩니다.
가족관계증명서	일반이 아닌 상세로 발급합니다. 주민등록번호 뒷자리가 공개된 것. 취득세 부과 기준이 됩니다.

 

특히 매도인분들은 등기필증(등기권리증)이나 인감도장을 찾지 못해 애를 먹는 경우가 많으니 미리미리 확인하시는 것이 좋습니다. 매도용 인감증명서에는 매수자의 인적사항이 들어가야 하는데, 처음에 발급받을 때 계약서를 들고 주민센터에 가면 매수자의 인적사항을 넣어서 발급해 줄 겁니다. 만일 매도하는 집이 공동명의인 경우 명의자별로 각각 준비해야 합니다. 

 

매수인은 준비할 서류가 매도인보다는 훨씬 간단합니다. 대출을 받는 경우에는 전입신고를 미리 해야 하는 대출도 있으니, 이럴 때는 미리 전입신고를 해 두시면 됩니다.

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3. 잔금 지급은 매도 주택의 대출 유무에 따라 조금 달라집니다. 

잔금을 지급하는 절차는 매도인이 해당 부동산에 대출이 있는지 없는지에 따라 달라집니다.

 

(1) 매도인에게 대출이 없는 경우: 이럴 때는 아주 간단합니다. 매수인이 매도인 계좌로 잔금을 지급하면 마무리 됩니다.

 

(2) 매도인에게 대출이 있는 경우: 예전에는 매도인, 매수인, 법무사가 함께 은행에 가서 대출을 상환하기도 했습니다만 요즘에는 부동산에서 잔금일에 모든 것을 처리하는 경우가 일반적입니다. 보통 이렇게 진행됩니다.

1. 잔금일 당일, 매도인은 은행 콜센터에 전화해서 그날까지의 대출 상환금 (이자, 중도상환수수료 포함)을 확인합니다.
2. 은행에서 상환해야 할 금액을 문자로 안내하고 입금받을 가상계좌를 함께 보내줍니다.
3. 매수인은 총 잔금중에서 매도인의 대출상환액만큼을 이 가상계좌로 직접 보냅니다.
4. 나머지 잔금 금액을 계산하여 매도인의 계좌로 입금 이체합니다.
5. 이렇게 하면 매도인이 직접 은행에 가지 않아도 되고, 그 자리에서 모든 절차가 깔끔하게 마무리 됩니다.
6. 다만, 은행에 따라 상환 절차의 차이가 있을 수 있으니 미리 상환 절차를 확인해 두는 것이 좋습니다.

(3) 대출을 상환한 후에는 반드시 등기부등본에 기재된 해당 근저당의 말소 절차를 진행해야 합니다. 말소를 하지 않으면 대출 껍데기만 등기부등본에 그대로 남아있게 되므로 아주 중요합니다. 보통은 법무사를 통해 등기 이전 업무를 진행하는 경우 알아서 정리를 해 주지만, 직거래나 셀프 등기 시에는 특별히 신경 써야 할 부분입니다.

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4. 잔금 지급 시 이것만은 꼭! 주의하세요.

잔금을 이체할 때 예상치 못한 문제에 부딪히는 경우가 생각보다 많습니다. 몇 가지 주의사항을 표로 정리해 보았습니다.

주의사항	내용	해결 방안
이체 한도	통장, 폰뱅킹 등 이체 한도가 각각 다르게 설정되어 있을 수 있습니다.	잔금일 전에 미리 은행에 확인하여 인터넷 뱅킹 또는 폰뱅킹의 이체 한도를 충분히 늘려 놓으세요.
수표 사용	타행 수표는 현금화하는 데 시간이 걸립니다.	타행 수표는 절대 사용하지 마세요.
지연인출제도	계좌에 돈이 입금되면 자동화기기(ATM)에서는 30분간 출금/이체가 안 됩니다.	잔금 시간이 타이트할 경우 유의하셔야 합니다. 지체할 시간이 없을 땐 은행 창구를 이용하세요.

 

이체 한도는 정말 많은 분들이 실수하는 부분입니다. 계좌마다 이체 한도가 다르고, 폰뱅킹 한도도 다르니 잔금일 전에 꼭 은행에 확인해서 필요한 만큼 한도를 올려놓는 것이 좋습니다. 

그리고, 타행 수표는 절대 사용하시면 안 돼요. 바로 현금화가 안 돼서 잔금처리가 지연될 수 있습니다.

또한, 지연 인출 제도 때문에 돈이 입금되어도 ATM에서는 30분 동안 이체나 출금이 안 될 수 있다는 점도 기억하셔야 합니다. 만약 급하게 이체가 필요하다면 은행 창구의 은행 직원을 통해 하시면 됩니다.

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5. 잔금일 마무리, 이것까지 확인하면 완벽해요!

 

잔금을 잘 주고 받았다면 이제 마무리할 시간입니다. 잔금일에는 정신없이 바쁘기 때문에 이것저것 놓치기 쉬운데요. 마무리로 무엇을 확인해야 할까요?

1. 관리비 및 공과금 정산은 되었나요? 매도인이 거주하는 동안의 관리비와 각종 공과금(전기요금, 가스요금, 수도요금 등)이 잘 정산되었는지 확인하는 것이 중요합니다. 매도인은 각종 공과금을 정산하고 명의를 해지하여 매수인에게 인계하여야 합니다. 
2. 선수 관리비는 주고받았나요? 아파트의 경우, 선수 관리비는 매도인이 매수인에게 받고 나가는 돈이고, 매수인이 나중에 집을 팔 때 다시 받게 되는 돈입니다. 이 돈도 잘 정산했는지 확인해야 합니다.
3. 집 열쇠와 중요 물품은 전달받았나요? 공동현관 비밀번호, 마스터키 등 집과 관련된 모든 열쇠와 물품을 잘 주고받았는지 확인하세요.

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마치며

만약 서류 준비가 잘 되었고 이체 한도 등에 문제가 없다면 잔금은 정말 빨리 끝날 수도 있습니다. 하지만 한 부분이라도 문제가 생기면 잔금이 지연되어 발만 동동 구르는 상황이 생길 수도 있으니 유의하시기 바랍니다.

 

특히, 월말이나 은행 점심시간 등에는 콜센터 전화 연결이나 은행 업무가 지연될 수 있으니 더 각별히 주의해야 합니다. 혹시라도 잔금이 지연되면 이사 일정에도 큰 차질이 생길 수도 있으니, 오늘 알려드린 내용들을 잘 기억하셔서 깔끔하게 잔금 절차를 마무리하시는데 도움이 되시길 바랍니다. 다음 글에서 또 뵙겠습니다. ^^

 

 

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