전세계약 최장 10년 보장 주택임대차보호법 개정 논란

 

새 정부가 출범하면서 부동산정책에 대한 관심이 커지고 있습니다. 이제는 여당이 된 더불어민주당이 지난 3월  발표했던 '민생연석회의 20대 민생의제' 중에는 전세 계약을 최장 10년까지 갱신청구권을 사용하여 보장하는 주택임대차보호법 개정에 대한 내용이 포함되어 당시에 여러 논란이 있었습니다.

 

당시 야당이었지만 이제는 여당이 된 상황에서 충분한 추진력을 가진 환경이 되어 다시 논란과 우려가 커지고 있습니다. 이 제도는 임차인에게 장기적인 주거 안정성을 제공하려는 의도로 설계된 정책입니다. 하지만 이 정책이 자유시장경제를 침해할 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다. 

 

오늘은 "전세 10년 보장 계약갱신청구권"에 대해 이야기 해 보겠습니다

 

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정책의 의도

• 주거 안정성 확보: 이 제도는 임대인이 최소 10년 동안 전세 계약을 유지하도록 요구함으로써 임차인에게 장기적인 주거 안정성을 보장합니다. 특히 빈번한 임대료 인상이나 단기 계약으로 불안정한 주거 환경에 처한 가정이나 저소득층에게 큰 도움이 될 수 있습니다.
• 사회적 안정 기여: 주거 불안이 줄어들면 사회 전반의 안정성이 높아질 수 있습니다. 주거를 단순히 시장 상품이 아니라 기본적인 권리로 보는 관점에서 이 정책은 사회복지적 가치를 추구한다고 볼 수 있습니다.
• 임대료 안정화 가능성: 장기 계약이 의무화되면 임대료가 급격히 오르거나 임차인이 자주 쫓겨나는 상황을 줄일 수 있어, 임대 시장의 안정화에 기여할 여지가 있다고 생각하는 것 같습니다.

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임대차 3법에서 이미 경험한 부작용

• 재산권 제한: 임대인 입장에서는 자신의 재산을 자유롭게 관리할 권한이 줄어듭니다. 시장 상황이나 개인적 필요에 따라 계약 조건을 조정할 수 없게 되는 것은 자유시장경제의 핵심 원칙인 계약의 자유를 제한하는 조치로 보일 수 있습니다.
• 부동산 시장의 왜곡: 우리는 이미 임대차 3법의 2+2 갱신청구권의 부작용을 경험한 바 있습니다. 하물며 10년이라면 그 부작용은 더 심각하게 나타날 수 있습니다.
• 임대 물량 감소: 10년 의무 계약이 부담스럽다고 느낀 임대인들이 전세를 내놓지 않고 매매로 돌리거나 다른 용도로 전환할 가능성이 매우 높습니다. 이는 전세 공급을 줄여 주거난을 더 악화시킬 수 있습니다. 지금도 전세 매물이 품귀 현상을 보이고 있습니다.
• 임대료 상승: 임대인들이 시기적 유연성의 상실을 보상받기 위해 초기 임대료를 더 높게 책정하거나 까다로운 조건을 내걸 가능성이 충분합니다. 이미 지난 임대차 3법 시행시에 나타났던 대표적인 현상이기도 합니다. 하지만 10년의 허들은 무작정 전세금을 올리는 것에도 한계가 있습니다. 결국, 임대인들의 선택은 매년 높아지고 있는 월세 임대로의 전환이나 매도 처분 등의 선택지로 갈 확률이 매우 높아 보입니다. 전세 임대시장은 사라지고 임대시장은 월세 중심의 시장으로 재편될 것으로 전망됩니다. 월세는 매년 상승하고 있고, 외국계 부동산 기업들의 국내 진출로 그 추세는 더 가파르게 진행되고 있습니다. 결과적으로 임차인에게 더 큰 부담으로 돌아오고 있습니다.
• 투자 억제: 매년 5%의 임대료 상한선의 규제를 포함하는 장기 임대 의무가 새로운 임대 주택 공급에 대한 투자를 꺼리게 만들 수 있습니다. 월세 임대시장은 수익률이 우선입니다. 매년 상승하는 월세 임대료의 추세가 해외 거대 부동산 기업들의 국내 월세 임대시장의 진출이 가능한 환경을 만들고 있습니다. 하지만, 수익률에 따라 움직이는 기업의 생리가 임대료 상한선의 규제에 사업성이 떨어진다면 더 이상 공급할 이유가 사라집니다.   

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문제와 해결 방안

• 의도와 자유의 충돌: 이 제도는 임차인 보호라는 공익의 목표를 추구하지만, 임대인과 임차인 간의 계약 관계에 강제로 개입한다는 점에서 자유시장경제의 원칙과 충돌합니다. 자유시장경제에서는 공급과 수요가 가격과 조건을 자연스럽게 결정해야 하지만, 이 정책은 그 과정을 인위적으로 규제합니다.
• 대안 가능성: 임대인의 재산권을 침해하는 강제적인 방식 대신, 장기 임대를 유도하는 세제 혜택이나 임차인 지원 보조금 같은 덜 제한적이고 선택 가능한 방법으로 주거 안정성을 높일 수 있는 당근책을 강구할 필요가 있어 보입니다. 이는 시장의 자율성을 더 존중하면서도 비슷한 효과를 낼 수 있는 방안일 수 있습니다.

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마치며

"전세계약 최장 10년 보장 주택임대차보호법 개정"은 임차인의 주거 안정성을 강화하려는 좋은 의도를 가지고 있지만, 자유시장경제를 침해할 가능성이 크고 우리는 이미 앞서 경험한 바 있습니다. 임대인의 재산권과 시장 유연성을 제한하며, 전세 공급 감소나 임대료 상승 같은 부작용을 초래하기 때문입니다. 이 역시 우리는 앞서 경험한 바 있고요.

 

대한민국에서만 볼 수 있는 독특한 임대 방식인 전세 임대는 상대적으로 낮은 주거비용으로 주거 안정을 이루면서 내 집 마련으로 가는 주거사다리의 중요한 역활을 해 온 것이 사실입니다. 그런 전세 시장이 어쩌면 멀지 않은 미래에 사라질지도 모르겠습니다. 공인중개사로서 현장에서 체감하고 있습니다. 비아파트의 전세 매물이 점점 사라지고 있거든요. 

여러가지 이유가 있지만 그 중에 가장 큰 요인 중의 하나는 전세보증보험 가입 기준입니다. 이 얘기를 하자면 길어지니 따로 떼어 하나의 포스팅으로 올려 보도록 하겠습니다.

 

공인중개사로서 제 개인적인 견해를 말씀드리자면 전세계약 최장 10년 갱신청구권의 사용을 가능하게 하는 주택임대차보호법 개정은 그 목적의 실효를 거두기 어려워 보입니다. 오히려 임대인과 임차인의 적대감만 더 커지지 않을까 우려됩니다. 이것 역시 임대차 3법 이후 지난 몇 년간 현장에서 체감한 일입니다. 

정책의 성공 여부는 부정적인 시장 영향을 줄이고 임차인과 임대인의 이익을 조화롭게 맞추는 세부 실행 방안에 달려 있는 것 같습니다. 부디, 강제적 규제보다는 시장 친화적인 대안을 다각적으로 검토해서 실효성 있는 정책이 제안되기를 바라봅니다.

 

다음 글에서 뵙겠습니다. ^^

 

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