부동산 임대 시장에서 전세가 사라지고 있는 이유

 

한국의 독특한 주거 문화인 전세 제도가 점차 사라지고 있습니다. 전세는 세입자가 큰 보증금을 내고 월세 없이 거주하며, 집주인이 이 보증금을 활용해 수익을 얻는 구조로 오랫동안 한국 부동산 주택 임대 시장의 중요한 한 축을 담당했습니다. 하지만 최근 몇 년간 전세 계약 비율이 급격히 줄어들고 월세가 주류로 자리 잡고 있습니다.

2025년 기준, 서울에서 월세 계약은 전체 임대 계약의 64.6%를 차지하며 전세를 압도하고 있습니다. 그렇다면, 전세는 왜 사라지고 있을까요? 오늘은 그 이유를 한번 살펴보겠습니다.

 

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1. 경제적 요인: 2022년 금리 상승 전환으로 인한 부동산 시장 변화

2022년 이후 금리 상승은 전세 제도에 큰 타격을 주었습니다. 높은 금리로 인해 은행 예금이 전세 보증금보다 더 매력적인 투자처로 떠오르면서, 세입자들이 전세 보증금을 인출해 은행에 예치하는 사례가 늘어났습니다. 이는 전세 수요 감소로 이어졌습니다. 동시에, 집주인들은 높은 레버리지(대출)를 활용해 부동산을 구매한 경우가 많아 금리 상승으로 부채 부담이 커졌고, 부동산 가격 하락으로 보증금 반환 능력이 약화되었습니다.

예를 들어, 한국부동산원 데이터에 따르면 2023년 1월까지 주택 가격은 12%, 전세 가격은 7% 하락했습니다. 또한, 전세 보증금 대출은 2023년 10월 기준 172조 원으로, 6년 만에 4배 증가하며 가계 부채의 10%를 차지했습니다. 이런 경제적 압박은 집주인과 세입자 모두에게 전세 대신 월세를 선호하도록 만드는 계기가 되었다고 생각됩니다.

2. 사회적 변화: 젊은 세대의 월세 선호

젊은 세대(20~30대)의 주거 선호도 변화도 전세 쇠퇴의 주요 원인중의 하나입니다. 큰 보증금을 마련하기 어려운 이들은 월세의 유연성을 선호합니다. 특히, 1인 가구 증가(2024년 기준 전체 인구의 36%)와 저출산으로 인해 단기 계약과 소규모 주거 형태에 대한 수요가 늘고 있습니다.

2022년 4월, 월세 계약이 전세를 초과하며 50.4%를 기록했고, 2025년 1분기 서울에서는 월세 계약이 151,095건(총 233,958건의 64.6%)으로 전세를 크게 앞질렀습니다. 외국인 거주자들도 전세 대출 자격이 없어 월세를 선호하며, 공유주택 형태의 코리빙과 같은 새로운 주거 형태가 확산되고 있습니다. 이러한 사회적 변화는 전세 제도의 장기 거주 전제를 약화시키고 있습니다.

3. 법적·정책적 요인: 임대차 3법과 다주택자 규제 강화

2020년 도입된 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제)은 세입자 보호를 명분으로 시행되었지만, 임대인인 집주인들의 유연성을 줄여 전세 시장에 부정적인 영향을 미쳤습니다. 계약 기간과 임대료 조정이 제한되자 많은 집주인이 월세로 전환하기 시작했습니다. 또한, 다주택자 규제가 본격화 되면서 종합부동산세와 양도소득세 중과 부과로 다주택자들이 안정적인 현금 흐름을 위해 월세로의 전환 비율이 증가하게 되었습니다.

 

다주택자가 소유한 주택의 시세의 총합이 아닌 소유한 주택 수에 따른 세율의 중과 적용 등의 종합부동산세의 규제 강화는 소형 주택을 주로 보유한 다주택자들에게 치명적인 타격을 주었습니다. 결론적으로 다주택자들이 이런저런 곁다리 주택을 처분하고 똘똘한 한 채로 집중하게 되는 추세로의 전환은 정부의 부동산 정책의 가장 큰 부작용일 수도 있겠습니다. 

임대 시장에 주택을 제공하던 다주택자들이 감소하면서 임대 매물 자체가 줄어들기 시작한 것이죠. 공급이 수요 보다 부족하면 필연적으로 가격은 상승하게 되어 있습니다. 아파트 전세가가 지속적으로 상승하는 이유도 여기에 있습니다.   

4. 전세 사기와 신뢰 붕괴

전세 사기는 전세 제도에 대한 신뢰를 크게 훼손하게 된 가장 큰 요인중의 하나입니다. 2023년 4,000건 이상의 사기 사건이 발생하며 510.5억 원의 피해가 발생했고, 2023년 6월 이후 40,000건 이상의 사기 청구가 보고되었다고 합니다. 세입자들은 집주인이 채무불이행 시 보증금을 돌려받지 못할 위험에 직면할 수 있다는 불안감에 전세 사기가 언론에서 연일 대서특필된  이후 전세보증보험 가입률은 폭발적으로 증가하게 됩니다. 그 여파로 2025년 현재는 전세보증보험 가입이 안되는 조건의 전세 매물은 아예 거래 자체가 되지 않는 상황입니다.

 

2023년 상반기 미반환 보증금 관련 소송은 2022년 대비 60% 증가했으며, 조직적 사기 사건은 622건으로 3배 이상 급증했다고 합니다. 전세보증보험 가입은 폭발적으로 늘었는데 전세 사기 사건은 계속 줄지 않고 일어났으니까 HUG의 적자 폭이 계속 커지기 시작했습니다. 눈덩이처럼 불어나는 적자에 결국은 2023년 5월부터 보증금 보험 가입 커버리지가 정부 평가 가치의 126%로 축소(기존 150%)되면서 전세의 안정성이 더욱 약화되었습니다. 

5. 아파트, 오피스텔과 단독, 다가구, 다세대주택의 전세보증보험 가입기준의 차별

여기서 중요하게 짚고 넘어가야 할 사안 중의 하나가 이것입니다. 단독, 다가구, 다세대의 전세 매물이 급속도로 사라지고 있는 가장 큰 이유 중의 하나가 전세보증보험 가입 기준금액의 차별입니다.

아파트나 오피스텔의 경우 그 기준 금액이 주로 KB시세입니다. 시세의 하위 평균가를 기준으로 하고 있긴 하지만 현 시점의 거래되는 시세를 기준으로 합니다.

하지만 단독, 다가구, 다세대의 경우 전세보증보험 가입 기준이 되는 금액은 그 주택의 공시가격입니다. 공시가격은 재산세나 종부세를 산출하는 기준 가격으로 보통 시세의 50~70% 정도 입니다. 서울 중심지나 수도권도 예외없이 공시가격을 기준으로 126% 내에 들어와야 전세보증보험 가입이 가능하기 때문에 시세와는 큰 괴리가 있습니다. 하지만 전세보증보험 가입이 안되면 임차인들이 계약을 꺼리는 이유로 대다수의 임대인들이 보증금은 그 범위 이내로 맞추고 차이나는 시세분 만큼을 월세로 전환하여 반전세식의 임대 매물로 전환하는 속도가 빠르게 진행되고 있습니다. 결국, 온전한 전세 매물이 급속도로 사라지고 있는 겁니다.  

6. 시장 구조 변화: 공급 부족 및 소형 주거와 월세 중심 공급

부동산 시장의 공급 구조도 전세 쇠퇴에 영향을 미칩니다. 최근 몇년 동안 주택의 건축 인허가 물량이 급속도로 줄었습니다. 여러가지 요인이 있지만 건축 원가의 상승이 가장 큰 요인입니다. 땅 값은 지속적으로 상승하고 건축 자재비 또한 급속도로 상승했습니다. 매년 인상되는 인건비도 만만치 않고요. 그런 이유로 아파트 재건축의 경우 건축 분담금 재조정으로 공사가 중단되는 현장도 심심치 않게 뉴스를 통해 보게 된 것이죠. 건축 원가의 상승은 최종 분양가 상승에 지대한 영향을 미칩니다. 지금처럼 경제 성장률이 둔화되고 불경기에 접어 든 시점에서는 구매력이 떨어지기 마련이고 높은 주택 분양가는 미분양으로 이어질 확률이 큽니다. 그런 이유로 신축 공급이 어려운 상황입니다.

그나마 신규 주택 공급도 빌라와 오피스텔 같은 소형 단위로 이동하면서, 월세 계약이 더 일반화되었습니다. 2025년 3월 통합 임대 지수는 전세 1.14%, 월세 1.19%로 월세가 약간 더 빠르게 성장했으며, 서울의 임대 성장률은 연간 2.7%로 나타났습니다.

서울 아파트 평균 가격은 2025년 13억 원을 초과할 것으로 전망되지만, 공급-수요 불일치로 전세 시장은 계속 압박받고 있습니다. 이러한 시장 구조 변화와 공급 부족은 월세 중심의 주거 환경을 가속화하고 있습니다.

7. 전세자금대출의 규제

전세 제도는 큰 보증금과 높은 레버리지에 의존하며, 경제 침체에 취약한 구조적 문제를 안고 있습니다. 이는 현대인의 이동성과 유연성을 중시하는 라이프스타일과도 일정 부분 충돌합니다. 더 중요하게 대두되는 것은 현재, 국내 주택의 전세 보증금이 1.5조 원을 초과하며 가계 부채의 한 축이라고 주목받는 것입니다. 쉬이 가라앉지 않고 이어지고 있는 전세 사기로 보증 지급되는 정부 예산의 적자 폭도 줄어들 기미가 보이지 않고 있습니다. 전세제도의 그 취약성 또한 명확해지는 분위기인 것이죠. 

정부는 오는 6월 13일부터 전세금의 보증 비율을 100%에서 90%로 하향 조정해서 시행하기로 결정하였습니다. 그동안 은행은 내어주는 전세대출 금액을 정부가 100% 보증해 주기 때문에 리스크가 제로였습니다. 그러나 이제는 전세대출금액 중에 10%의 리스크가 생긴 셈입니다. 리스크는 장치를 만들기 마련입니다. 이제는 정부 지원 디딤돌대출에도 대출 신청자의 소득요건을 깐깐하게 보겠다는 움직임이 가시화 되고 있습니다. 이전 같으면 대출을 받을 수 있었던 분들 중에 대출 거절이 되는 사례가 늘어날 것으로 보입니다.

전세자금대출이 거절되는 분들의 선택은 오로지 한가지입니다. 월세로 갈 수밖에 없습니다. 월세로의 전환은 단기적으로 유연성을 제공하지만, 장기적으로 주거비 부담 증가와 불평등의 심화를 초래할 수 있습니다. 특히 젊은 세대는 경제적 압박 속에서 주거 불안정에 직면할 가능성이 큽니다.

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마치며

대한민국에서 전세 제도가 사라지고 있는 이유에 대해 여러가지 측면에서 주저리 주저리 늘어 놓아 보았습니다. 먼저, 부동산 업계에서 15년 동안 일하면서 느낀 지극히 개인적인 의견임을 밝혀 둡니다. 

전세 제도의 쇠퇴는 한순간에 이루어진 것이 아닙니다. 위에서 언급한 여러가지 상황과 요인들이 복합적으로 작용한 결과입니다. 2025년, 한국 부동산 시장은 월세 중심으로 재편되고 있으며, 여전히 공급은 부족합니다.

새 정부는 주거 공급 확대와 저렴한 공공 주택 제공으로 안정화를 시도하려는 모습을 보이고는 있습니다. 그러나 사기와 금융 리스크 같은 문제는 여전히 해결 과제로 남아 있습니다. 

 

주거 시장의 변화 속에서, 세입자와 집주인 모두 새로운 환경에 적응해야 할 때입니다. 앞으로 주거의 선택은 매매를 하던지 월세를 살던지의 양단간의 선택이 될지도 모르겠습니다. 외국은 이미 그렇긴 하지만요.

 

글이 많이 길었습니다. 다음 글에서 만나요. ^^

 

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