주택임대사업자 6년 단기임대 부활, 주요 내용과 임대사업자 반응

 

2025년 6월 4일, 비아파트(연립, 다세대주택, 오피스텔 등) 대상 6년 단기등록임대주택 제도가 5년 만에 부활합니다. 2020년 문재인 정부 시절 다주택자의 세금 회피와 부동산 투기 우려로 4년 단기임대 제도가 폐지된 후, 주택 공급 부족과 비아파트 시장 침체를 해결하기 위해 정부가 새 제도를 도입했습니다. 국토교통부는 세제 혜택과 임대보증 기준 완화를 통해 시장 정상화를 유도하지만, 임대사업자들은 규제와 혜택의 한계로 미온적인 반응을 보이고 있습니다.

오늘은 제도의 주요 내용, 기대 효과, 임대사업자의 우려를 정리해 보겠습니다.

 

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6년 단기등록임대 제도 부활의 배경

2020년 단기임대 제도 폐지로 비아파트 임대 공급이 줄고 전,월세 시장이 불안정해졌습니다. 이에 국토교통부는 「민간임대주택법」 개정안(’24.12.3 공포)을 통해 6년 단기등록임대 제도를 2025년 6월 4일부터 시행합니다. 아파트는 제외되고, 빌라, 연립·다세대주택 등 비아파트에 적용됩니다. 정부는 주택 공급 확대와 비아파트 시장 활성화를 목표로 하지만, 임대사업자들은 여전한 규제와 제한된 혜택으로 실효성에 의문을 제기하고 있습니다.

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6년 단기등록임대 제도의 주요 내용

1. 적용 대상 및 시행 일정

• 대상: 비아파트 주택(연립, 다세대주택, 오피스텔 등)
• 임대의무기간: 6년 이상 임대 시 등록 가능
• 시행일: 2025년 6월 4일(수)부터 단기임대주택 등록 시작

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2. 세제 혜택

• 종부세 합산 배제: 건설형(공시가 6억 원 이하), 매입형(공시가 4억 원 이하, 비수도권 2억 원 이하) 주택 대상. 1주택자는 1가구 1주택 특례 적용
• 양도세·법인세 중과 배제: 등록 주택은 양도세 중과 면제, 건설형은 법인세 중과 배제
• 유형 변경 지원: 6년 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경 시, 기존 6년 임대의무기간 전부 인정

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3. 임대보증 가입 기준 강화

HUG 인정 감정가 도입

임대사업자의 과다 감정평가의 악용을 막기 위해 공시가격 또는 HUG 전세반환보증 주택가격 우선 적용하고, 임대인의 이의신청 시 HUG 지정 감정평가기관에 의뢰하여 감정 산출된 감정평가액을 사용할 수 있게 강화되었습니다. 

공시가격 적용비율 현행 보다 하향 조정

현재 주택임대사업자의 임대주택은 공동주택공시가격의 150% 내에서 전세보증보험 가입이 가능합니다.  하지만, 이 제도가 시행되는 6월 4일 이후로 등록되는 주택임대사업자의 단기임대 주택은 공동주택공시가격의 130.5% 내에서 전세보증보험 가입이 허용됩니다.

아래의 표처럼 공시가격 적용비율이 조정됩니다.

구분	9억원 미만	9억원~15억원	15억원 이상
공동주택	150% → 145%	140% → 130%	130% → 125%
단독주택	190%(유지)	180% → 170%	160%(유지)

 

공시가격 평균 현실화율을 감안한다는 이유로 일부 과도하다고 판단한 구간을 하향 조정하고 조정된 비율에 현행 등록임대주택에는 적용 예외인 담보인정비율(90%)까지 적용해야 하기 때문입니다.

공시가격 2억원의 공동주택으로 예를 들어봅시다.
현행 기존의 등록임대주택은 2억의 150%인 3억까지 전세보증보험에 가입할 수 있습니다.
6년 등록임대주택은 9억원 미만 145%를 적용하고 담보인정비율 90%까지 적용합니다. 결과적으로 130.5% 적용.
2억의 130.5%는 2억6,100만원이고 이 금액 내에 들어와야 전세보증보험 가입이 가능합니다.

적용 시기

6월 4일 이후 임대보증 가입부터 적용되고, 기존 임대 주택은 2026년 7월 1일부터 조정비율이 적용됩니다.

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4. 추가 지원 및 제도 개선

• 부기등기 말소: 기존 임대사업자만 신청 가능했던 부기등기 말소를 지자체가 직권 또는 이해관계인 신청으로 법원에 촉탁 가능이 가능해집니다.
• 원상복구비용 기준: 임차인 퇴거 시 원상복구비용 산출 및 부담 기준 신설로 분쟁을 최소화 하겠다고 합니다.

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기대 효과와 임대사업자의 반응

1. 정부가 기대하는 효과

• 임대 공급 확대: 비아파트 6년 단기임대 등록으로 전·월세 시장 안정화 기대
• 전세사기 방지: HUG 인정 감정가와 공시가격 적용비율 조정으로 주택가격 부풀리기 억제
• 시장 활성화: 세제 혜택으로 임대사업자 참여 유도, 아파트 공급 부족을 비아파트로 상쇄

2. 임대사업자의 미온적 반응

• 규제 부담: 애초 정부의 계획은 임대보증 가입 기준을 임대주택도 일반주택과 같은 126%룰을 적용하려고 했습니다. 정부는 “임대보증 가입 요건을 126%에서 130.5%룰로 완화했다"는 입장이지만 주택임대사업자의 입장에서는 현행 150%의 비율이 130.5%가 된 것입니다. 완화가 아니라 규제인 것이죠.
• 제한된 혜택: 제시한 혜택들은 과거 4년 단기임대주택의 혜택보다 미미합니다. 등록임대주택의 혜택은 미미한데 의무만 지켜야 한다면 신규 등록 확대는 어려워 보인다는 의견이 더 많습니다. 오히려 기존 장기 비아파트 등록 임대인은 자진 말소조차 힘들다고 우려하고 있습니다.
• 사업자 감소: 현실적으로 2020년 52만 명이던 등록임대사업자가 2025년 30만 명으로 축소하였습니다.
• 부동산 전문가들의 의견은 “다주택자의 주택 공급 기여를 인정한다면 혜택을 강화하고, 대출 규제와 아파트 쏠림을 완화해 비아파트 수요를 유도해야 한다”고 강조하고 있고 제 의견 또한 크게 다르지 않습니다.

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결론. 6년 단기임대 제도의 과제

2025년 6월 4일 시행되는 6년 단기등록임대 제도는 비아파트 시장 활성화와 전세사기 방지를 목표로 종부세·양도세 혜택, HUG 인정 감정가, 공시가격 130.5%룰 등을 도입했습니다. 국토교통부는 이를 통해 주택 공급을 늘리고 시장을 정상화하려 하지만 임대사업자들은 겹겹이 규제와 미흡한 혜택으로 실효성을 의심합니다.

52만 명에서 30만 명으로 줄어든 임대사업자 규모는 제도의 한계를 보여줍니다. 등록임대제도의 성공을 위해선 규제 완화, 혜택 강화, 비아파트 수요 유도 방안의 정책적 보완이 더 필요해 보입니다. 

 

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