다락형 복층의 건축법 규정과 화재보험 가입 및 보장

 

누구나 한 번쯤은 복층 주택에서 살아보고픈 로망을 꿈꾸어 보았을텐데요. 그건 아마도 공간 활용도를 높이고, 독특한 분위기를 연출할 수 있기 때문일 겁니다. 복층 창문을 통해 나가면 바베큐 파티를 할 수 있는 넓은 테라스 공간도 너무 멋지죠. 하지만 그런 복층은 1층과 2층이 모두 전유부에 등록된 복층 주택일 경우에나 가능합니다. 그만큼 비싸기도 하죠.

 

그런데 집을 보러 다니다보면 간혹 주택 건물의 최상단층에 복층 주택을 볼 수 있는데요. 복층 부분의 층고가 일정하지 않고 경사가 진 박공지붕 바로 아래의 복층 공간을 가진 집을 보게 됩니다. 이런 형태의 복층 구조를 가진 집이 바로 다락형 복층 주택입니다. 가격도 아랫층 보다 조금만 더 주면 되니 생각보다 저렴해 보입니다.

 

하지만 이런 다락형 복층 부분은 건축물대장이나 등기부에서 면적 확인을 할 수 없는 서비스 면적입니다. 다락형 복층 자체가 불법은 아니지만 지켜야 하는 건축법 규정이 있습니다. 그런데 이 규정을 정확하게 인지하지 못해 화재보험에 가입하고도 화재 발생 시에 보상을 거절 당하는 사례가 있습니다. 

 

오늘 포스팅은 제 고객 중에 다락형 복층 주택 계약 직전에 화재 발생시 위반 내역을 이유로 보상거절이 될 수 있다는 말씀을 드리고 계약 의사를 철회하게 한 후에 작성해 보는 속쓰린 글 입니다. ㅎ 

 

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1. 다락형 복층의 건축법 규정

다락의 정의와 기준

• 건축법 시행령 제119조에 따르면, 층고(바닥에서 천장까지 높이)가 평지붕일 때 1.5m 이하, 경사지붕일 때 가중평균높이가 1.8m 이하이면 다락으로 인정됩니다. 이 부분에서 위반이 적발되면 사용승인이 나질 않습니다. 때문에 사용승인 후에 천장을 들어 올리거나 바닥을 확장하지 않고 사용승인 시점과 동일하다면 층고 제한 규정에는 문제가 없는 집입니다. 
• 다락은 거실 등 주거공간이 아닌, 물건 저장 등 부수적 용도로 사용해야 하며, 난방·급배수·위생설비 설치가 제한됩니다. 보통은 이 부분에서 대부분의 위반 사항이 나옵니다. 복층의 로망은 이 공간을 창고 따위로나 쓰려고 꿈꾸었던게 아니니까요. 우리는 이 공간에서 잠도 자고 영화도 보며 창문밖 테라스에서 별을 보며 커피도 한잔 하기를 원합니다. 그러려면 여름에는 시원하게 지낼 에어컨도 설치해야 하고 겨울에는 따뜻하게 지낼 수 있게 바닥에 난방시설도 설치해야 합니다. 간단하게 야식을 만들수 있는 간이 취사시설까지 갖추어 놓으면 좋겠고 1층 화장실까지 내려가기 귀찮으니 욕실도 조그맣게 만들면 완전 퍼펙트합니다. 하지만, 이 모든 것이 위반사항입니다. 
• 층고 기준을 초과하거나, 난방·화장실·싱크대 등 주거용 설비를 설치하면 다락이 아닌 별도의 층으로 간주되어 바닥면적 및 층수에 산입되고, 건폐율·용적률 등 각종 규제 대상이 됩니다. 그래서 층고제한 규정을 준수하는 것이 제일 중요합니다. 다락형 복층을 설계하는 이유는 애초부터 서비스 면적으로 수요자의 로망을 채우는 만큼의 집값을 조금 더 받는 것이 목적이지 기본 용적률을 잡아먹는다면 건축주 입장에서는 낭패중에 낭패니까요. 
• 등기부등본에는 1층만 등재되고, 다락은 별도 표기되지 않는 것이 일반적입니다. 서비스면적이니까 당연한 얘기입니다.

지자체별 추가 규정

• 다락의 건축법상 시행령 규제 기준은 일부 지자체나 지구단위계획, 건축위원회 심의 기준에 따라 조금씩 다르게 적용되고 있습니다. 따라서 이 지역에서는 안되는 것이 저 지역에서는 가능한 것도 있을 수 있습니다. 그런 이유로 해당 지역의 관공서 건축과에 세부적인 사항은 사전 문의가 필요합니다.

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2. 다락형 복층의 화재보험 가입 및 보장

보험 가입 가능성

• 건축법 기준을 충족한 합법 다락: 일반적인 주택 화재보험 가입 및 보장에 문제가 없습니다. 여기서 합법 다락이란 주로 창고 용도로 사용하며, 거실처럼 거주 공간으로 사용하지 않는 경우입니다.
• 기준 미달·위반 다락(불법복층): 등기상 주택으로 등록되어 있다면 보험 가입 자체는 가능할 수 있습니다. 그러나, 보험 가입 시 위반 사실을 반드시 고지해야 하며, 보험사는 이를 바탕으로 인수 여부나 보장 범위를 결정합니다. 여기서 위반 사실이란 앞서 열거해 드린 냉.난방 설치, 싱크대 및 취사설비 설치, 욕실 설치 등이 다 포함됩니다.

보험금 지급 제한 가능성

• 위반 사실 미고지: 손해 발생 시, 보험사는 고지의무 위반을 이유로 보험금 지급을 거절할 수 있습니다.
• 고지했더라도: 보험사는 위험 증가를 이유로 보험가입을 거절하거나, 보장 범위를 제한하거나, 약관상 면책조항을 적용할 수 있습니다.
• 실제 사고와 위반 내역의 인과관계가 있을 경우(예: 불법 다락에서 화재 발생), 보험금 지급이 거절될 수 있습니다.

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3. 다락형 복층에 대한 솔직한 얘기

제 고객의 경우는 화재보험의 가입과 보장이 주택 구입의 중요한 조건 중의 하나였습니다. 외국에서 오래 살다오셔서 일까요 주택을 구입할 때 중요하게 고려하는 조건 중의 하나가 화재보험이라니 일반적이지는 않죠.

복층 구조의 집 자체는 너무 마음에 들어서 계약하고 싶어했습니다. 경사형 지붕이라 층고 제한은 준수하면서도 주로 이용하는 공간의 층고가 쓸모 있었으며 작은 테라스로 나가는 창문으로 들어오는 볕의 채광도 좋았으니까요. 아늑한 또 하나의 거실이나 넓은 침실로 사용하기에도 안성맞춤인 복층 공간이었습니다. 복층의 로망이 있는 분들이라면 누구나 마음에 들어할 그런 복층 주택이었습니다.

 

다락형 복층 주택의 사용승인 및 준공을 받을 때 가장 중요한 것은 불법 확장 여부와 층고 제한입니다. 그 부분이 규정에 적합하면 사용승인에 문제가 없습니다. 이 집은 그 부분에서는 합법 다락 복층입니다. 대다수의 매수인은 이 부분이 합법이면 나머지는 크게 문제 삼지 않습니다. 왜 문제 삼지 않는 걸까요?

나머지 위반 사항은 사용자의 생활 편의를 위해서 하게 되는 선택적 위반 사항들이기 때문입니다. 냉.난방 설치나 취사시설 설치, 욕실의 설치 또는 외부로 나가는 문 등을 만드는 것은 복층 공간을 이용하는 사용자의 프라이빗한 삶의 질을 높이기 위한 욕구에서 비롯되기 때문에 큰 문제가 아닌 것이죠. 

 

하지만 계약을 포기한 제 고객처럼 집을 보는 저마다의 기준이 다 다르니 무엇이 정답이다라고 확정지어 얘기할 수가 없습니다. 그렇다고 공인중개사로서 층고 제한만 합법이면 나머지 사소한 위반사항은 괜찮다고 말하기도 어렵습니다. ㅋ  

 

오늘은 빌라, 다세대의 최상층에서 종종 볼수 있는 다락형 복층 주택에 대해 얘기해 보았습니다. 다음 글에서 만나요~ ^^